พิษเศรษฐกิจ-ดินไหว-ทุนเทา ฉุดตลาดคอนโดต่างชาติ ลูกค้าจีนหาย 90%
เชียงราย, 28 พฤษภาคม 2568 – ความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงต้นปี 2568 สะท้อนถึงแรงสั่นสะเทือนจากทั้งปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค เหตุการณ์ภัยธรรมชาติ และความเข้มงวดของภาครัฐต่อทุนต่างชาติ ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมสำหรับต่างชาติเกิดภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่เคยเป็นตลาดหลัก กลับหายไปถึงร้อยละ 90
ปัจจัยสะเทือนตลาด เศรษฐกิจโลก ดินไหว และความไม่แน่นอน
นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด เผยว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ส่งผลกระทบเชิงจิตวิทยาต่อกลุ่มนักลงทุนชาวจีนอย่างรุนแรง ซึ่งซ้ำเติมจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ทำให้กำลังซื้อหายไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ เช่น พัทยา ที่เคยได้รับความนิยม
ข้อมูลล่าสุดชี้ว่า ลูกค้าจีนและพม่าหายไปจากกรุงเทพฯ ถึงร้อยละ 90 ในขณะที่สมุยและภูเก็ตยังคงมีความเคลื่อนไหวบ้าง โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 10-20 ซึ่งอาจมาจากเสน่ห์ของเมืองท่องเที่ยวและความเชื่อมั่นด้านสิ่งแวดล้อมที่ยังไม่ถูกกระทบเท่าเขตเมืองหลัก
ห้องชุดรอโอนสะสม-แนวโน้มการซื้อระวังตัวมากขึ้น
ในกรุงเทพฯ มีห้องชุดรอโอนจำนวนหลักร้อยยูนิต ราคาต่อยูนิตอยู่ที่ 4-6 ล้านบาท ส่วนเชียงใหม่ มีห้องชุดรอโอนกว่า 200 ยูนิต ราคาประมาณ 2.5-3 ล้านบาท ขณะที่ภูเก็ตมีจำนวนสูงกว่า 400 ยูนิต คาดว่าจะโอนได้ในปี 2569 ราคายูนิตละ 2.5-4 ล้านบาท
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และเคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ ระบุว่า แม้ตลาดจะยังมีการซื้อจากกลุ่มต่างชาติในเมืองท่องเที่ยว แต่ปริมาณยังต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโควิด-19 โดยเฉพาะจากนักลงทุนจีนที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐ
อีกทั้งยังมีปัจจัยค่าเงินบาทที่ผันผวน ส่งผลต่อความไม่แน่นอนในการคำนวณต้นทุนของนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งทำให้ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน
ข้อเสนอเชิงนโยบายเพื่อกระตุ้นตลาดต่างชาติ
นายวิทย์เสนอว่า หากรัฐบาลสามารถเปิดการเจรจาเพื่อดึงดูดฐานการผลิตจากต่างชาติมาไทยได้สำเร็จ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมอาจกลายเป็นจุดขายใหม่ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีนโยบายสนับสนุนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เช่น วีซ่าระยะยาว หรือการปรับปรุงข้อจำกัดด้านการโอนกรรมสิทธิ์
ความเข้มงวดของภาครัฐดาบสองคมของตลาดอสังหา
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า แม้จะมีการลดลงของยอดโอนคอนโดจากชาวจีน แต่ความเข้มงวดของกรมที่ดินต่อการซื้อบ้านผ่านบริษัทที่มีต่างชาติร่วมถือหุ้นกลับเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อป้องกันการครอบครองที่ดินของกลุ่มทุนเทา
หลายโครงการในนิคมอุตสาหกรรมที่ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนแม้ได้รับการส่งเสริมก็ยังต้องเผชิญกับการตรวจสอบอย่างละเอียด ซึ่งเป็นทั้งอุปสรรคและกลไกป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาระยะยาวกับโครงสร้างประชากรในอนาคต
สร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์และความมั่นคง
ข้อเสนอเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อจากชาวต่างชาติอย่างยั่งยืนมีดังนี้
- คัดเลือกกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ เช่น นักวิจัย วิศวกรระดับสูง ผู้เกษียณอายุรายได้สูง
- ขยายระยะเวลาวีซ่าพำนักในไทย เช่น วีซ่า 10 ปี หรือวีซ่าดิจิทัลโนแมด
- ปรับอัตราภาษีการซื้ออสังหาริมทรัพย์และการเช่าอย่างเหมาะสม เพื่อสร้างรายได้ภาครัฐ
- ผลักดันร่างกฎหมาย “ทรัพย์อิงสิทธิ์” เพื่อให้สิทธิ์เช่าที่อยู่อาศัยได้นานถึง 60 ปี
สถิติสะท้อนภาพรวมตลาดแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2568 ดังนี้
- ยอดโอนห้องชุดของต่างชาติ: 3,919 หน่วย ลดลง 0.5% จากปีก่อน
- มูลค่าการโอน 16,392 ล้านบาท ลดลง 9%
3 อันดับประเทศที่โอนมากที่สุด:
- จีน 1,481 หน่วย ลดลง 7.2% มูลค่า 6,117 ล้านบาท ลดลง 19.2%
- พม่า 439 หน่วย เพิ่มขึ้น 12% มูลค่า 1,587 ล้านบาท ลดลง 28.1%
- รัสเซีย 288 หน่วย ลดลง 2.4% มูลค่า 987 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.9%
จุดเปลี่ยนที่ประเทศไทยต้องตัดสินใจ
การลดลงของนักลงทุนต่างชาติในตลาดคอนโดไทยเป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนถึงความจำเป็นในการปรับยุทธศาสตร์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติให้สอดคล้องกับสถานการณ์โลก
แม้การป้องกันทุนเทาจะยังเป็นสิ่งจำเป็น แต่การสนับสนุนกลุ่มเป้าหมายคุณภาพและสร้างสิทธิประโยชน์ที่สมดุลจะช่วยให้ไทยยังคงเป็นศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค
เครดิตภาพและข้อมูลจาก :
- ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)
- บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด
- สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
- บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด
- กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
NEWS UPDATE
