รัฐบาลเดินหน้า “Quick Big Win” คุมค่าไฟหอพัก–อพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศ ห้ามเกิน 4.88 บาทต่อหน่วย เชื่อมเกมคุมค่าครองชีพกับโครงสร้างตลาดเช่าเชียงราย

เชียงราย, 25 พฤศจิกายน 2568 – ท่ามกลางภาวะค่าครองชีพที่ถาโถมเข้าหาแรงงานเมืองและนักศึกษาทั่วประเทศ “ค่าน้ำ–ค่าไฟ” ในหอพักและอพาร์ตเมนต์ได้กลายเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่ารู้สึกว่าควบคุมไม่ได้มากที่สุด โดยเฉพาะเมื่ออัตราที่เรียกเก็บมักสูงกว่าราคาที่รัฐกำหนด และมีการบวกกำไรส่วนต่างโดยที่ผู้เช่าไม่มีอำนาจต่อรอง

ในบริบทเช่นนี้ รัฐบาลจึงประกาศเดินหน้า ปฏิบัติการ “Quick Big Win” เพื่อคุมเพดานค่าไฟฟ้าสำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยทั่วประเทศ ทั้งหอพักและอพาร์ตเมนต์ โดย กำหนดอัตราสูงสุดไม่เกิน 4.88 บาทต่อหน่วย พร้อมทั้งห้ามเรียกเก็บค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าเกินกว่าอัตราที่หน่วยงานรัฐกำหนด และห้าม “บวกกำไรส่วนต่าง” จากค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว

มาตรการนี้ไม่ได้มองแค่ตัวเลขในใบแจ้งหนี้ แต่ต้องการวาง “บรรทัดฐานใหม่” ให้ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั้งประเทศเดินอยู่ในกรอบที่เป็นธรรมมากขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดที่มีโครงสร้างตลาดเช่าพิเศษอย่างเชียงราย ซึ่งกำลังเผชิญทั้งภาวะเศรษฐกิจถดถอย การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับสูง และการพึ่งพาที่อยู่อาศัยแบบเช่าเป็นหลักของประชากรกลุ่มใหญ่

เมื่อค่าไฟเกินจริงกลายเป็นคำถามใหญ่ ทำไมต้อง Quick Big Win

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา การร้องเรียนเรื่อง “ค่าน้ำ–ค่าไฟแพงผิดปกติ” ในหอพักและอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในย่านมหาวิทยาลัยและเมืองใหญ่ ที่ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษาและผู้มีรายได้จำกัด หลายคนพบว่าค่าไฟที่ถูกเรียกเก็บต่อหน่วยสูงกว่าราคาที่การไฟฟ้าฯ คิดกับเจ้าของอาคารอย่างมีนัยสำคัญ

รัฐบาลจึงใช้ปฏิบัติการ “Quick Big Win” เป็นเครื่องมือเร่งด่วน โดยกำหนดชัดว่า

• อัตราค่าไฟฟ้าสำหรับหอพัก–อพาร์ตเมนต์ต้องไม่เกิน 4.88 บาทต่อหน่วย
• การเรียกเก็บค่าน้ำ–ค่าไฟต้องอ้างอิงจากอัตราที่หน่วยงานรัฐกำหนด
• ห้ามบวกกำไรส่วนต่างจากค่าสาธารณูปโภค ตาม ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568

กล่าวอีกนัยหนึ่ง รัฐบาลกำลังส่งสัญญาณว่า “ค่าน้ำ–ค่าไฟ” ต้องสะท้อนต้นทุนจริงตามโครงสร้างของรัฐ ไม่ใช่เป็นแหล่งสร้างรายได้ส่วนเกินของผู้ประกอบการที่อยู่นอกสายตาผู้เช่า

จากตัวหนังสือสู่ภาคสนาม ตรวจเข้มพื้นที่นำร่องรอบธรรมศาสตร์ รังสิต

เมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน ที่ผ่านมา นายสันติ ปิยะทัต รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ได้มอบหมายให้ นายอรุณ คงเจริญ ที่ปรึกษาฯ ร่วมกับ นายรณรงค์ พูลพิพัฒน์ เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หน่วยงานท้องถิ่น ตำรวจภูธรคลองหลวง และองค์การนักศึกษามหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ลงพื้นที่ตรวจอพาร์ตเมนต์และหอพักโดยรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต

การลงพื้นที่ครั้งนี้มีเป้าหมายหลัก 2 ประการ คือ

1. รณรงค์และขอความร่วมมือผู้ประกอบการ ให้ปรับอัตราค่าน้ำ–ค่าไฟให้สอดคล้องกับกฎหมายและเพดาน 4.88 บาทต่อหน่วย
2. กวดขันการบังคับใช้กฎหมายจริง เพื่อให้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ไม่ใช่เพียงกระดาษหนึ่งใบ แต่เป็นกรอบปฏิบัติที่ใช้ได้ในชีวิตจริงของผู้เช่า

นายอรุณย้ำว่า รัฐบาลเลือกย่านหอพักรอบธรรมศาสตร์ รังสิต เป็นพื้นที่นำร่อง เพราะเป็นจุดที่มีผู้เช่าจำนวนมากและสะท้อนปัญหาที่พบทั่วประเทศอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในเมืองมหาวิทยาลัยที่นักศึกษาเจอแรงกดดันทั้งค่าเทอม ค่าเดินทาง และค่าที่พักไปพร้อมกัน

สคบ. ในบทบาท “เกราะกำบัง” ผู้เช่า จากรับเรื่องร้องเรียน สู่การทำงานเชิงรุก

เลขาธิการ สคบ. ระบุชัดว่า สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคไม่ได้หยุดอยู่ที่การรอรับเรื่องร้องเรียน แต่จะเดินหน้าเชิงรุกเต็มรูปแบบ โดย

• สั่งการให้เจ้าหน้าที่ทั้งส่วนกลางและภูมิภาคเร่งประชาสัมพันธ์มาตรการใหม่
• ตรวจสอบรูปแบบสัญญาเช่าที่พักอาศัยให้สอดคล้องกับมาตรฐานที่ออกใหม่
• ป้องกันการเอาเปรียบผู้บริโภคตั้งแต่ “ก่อนเกิดปัญหา”

การปรับสัญญาเช่าตามมาตรฐาน สคบ. จึงไม่ใช่เพียง ข้อบังคับทางกฎหมาย แต่ยังสะท้อน มาตรฐานจริยธรรมของธุรกิจเช่าที่พัก ที่ต้องเคารพสิทธิของผู้บริโภคควบคู่กันไป

เมื่อผู้เช่าไม่ต้องยืนลำพัง ช่องทางร้องเรียนที่เข้าถึงได้จริง

เพื่อให้มาตรการ Quick Big Win มี “เขี้ยวเล็บ” ที่จับต้องได้ สคบ.ได้เปิดและเน้นย้ำช่องทางให้ประชาชนใช้ปกป้องสิทธิของตัวเอง หากพบว่าถูกเรียกเก็บค่าน้ำ–ค่าไฟเกินจริง หรือสัญญาเช่าไม่เป็นธรรม ผู้เช่าสามารถ

• โทรศัพท์สายด่วน สคบ. 1166
• ยื่นเรื่องผ่านแอปพลิเคชัน OCPB Connect
• ส่งคำร้องผ่านเว็บไซต์ www.ocpb.co.th
• ใช้ระบบ Traffy Fondue ในการแจ้งปัญหา

ช่องทางเหล่านี้ถูกออกแบบมาเพื่อลด “ช่องว่างเชิงอำนาจ” ระหว่างผู้เช่าและผู้ประกอบการ ทำให้ผู้เช่ามีที่พึ่งพิงที่ชัดเจน และมีหน่วยงานที่พร้อมรับเรื่องและดำเนินการตามกฎหมาย

เชียงรายในกระจกนโยบายค่าไฟ เมืองที่คนอยากซื้อแต่ต้องเช่า

เมื่อซูมจากนโยบายระดับชาติลงมาที่จังหวัดเชียงราย ภาพของตลาดที่อยู่อาศัยยิ่งสะท้อนให้เห็นว่า มาตรการคุมเพดานค่าไฟ 4.88 บาทต่อหน่วย มีความหมายมากกว่าที่เห็นในตัวเลข

จาก รายงานการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจังหวัดเชียงราย ปี 2567–2568 พบว่าในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 (มกราคม–สิงหาคม)

• มูลค่าและจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงประมาณ 20–25% เมื่อเทียบกับปีก่อน
• สถาบันการเงินมีนโยบายเข้มงวด ดันให้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงถึง 70–80% ของผู้ยื่นขอสินเชื่อทั้งหมด

ผลลัพธ์คือประชาชนจำนวนมากที่ตั้งใจจะ “ซื้อบ้าน” กลับไม่สามารถผ่านการอนุมัติสินเชื่อ และถูก “ผลัก” ให้ต้องอยู่ในตลาดเช่าต่อไป สถานการณ์นี้สร้างสิ่งที่รายงานเรียกว่า “อุปสงค์เช่าที่ถูกบังคับ” (Mandatory Rental Demand)

ขณะเดียวกัน ข้อมูล ณ ครึ่งแรกของปี 2567 ระบุว่า จังหวัดเชียงรายมีหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายรวม 2,758 หน่วย แต่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงถึง 2,656 หน่วย ซึ่งสะท้อนภาวะอุปทานล้นตลาดในฝั่งโครงการบ้านจัดสรร และเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของทรัพย์สินจำนวนหนึ่งหันมา “ปล่อยเช่า” แทนการขาย

กล่าวโดยสรุปคือ เชียงรายกำลังอยู่ในภาวะที่

• คนจำนวนมาก “อยากซื้อแต่ซื้อไม่ได้”
• บ้านจำนวนมาก “ขายไม่ออก ต้องเปลี่ยนมาให้เช่า”
• ตลาดเช่ากลายเป็น “ทางออกหลัก” ของทั้งผู้บริโภคและผู้ถือครองทรัพย์สิน

ในบริบทเช่นนี้ ค่าคอนโด–ค่าหอพัก–ค่าน้ำ–ค่าไฟ จึงไม่ใช่เรื่องเล็ก แต่เป็นตัวกำหนดคุณภาพชีวิตและความมั่นคงทางการเงินของครัวเรือนระดับกลางและล่างจำนวนมากในจังหวัด

โครงสร้างตลาดเช่าเชียงราย เมืองแห่ง “ห้องเช่ารอบมหาวิทยาลัย”

รายงานการวิเคราะห์ตลาดเช่าฯ ระบุว่า อุปทานห้องพักให้เช่าในเชียงราย มีลักษณะกระจุกตัวสูงในเขต “ศูนย์กลางการศึกษา” โดยเฉพาะ

1. คลัสเตอร์รอบมหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง (มฟล.)
   • เป็นพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของหอพัก–อพาร์ตเมนต์สูงที่สุด
   • มีการลงทะเบียนที่พักให้เช่ามากถึง 60 รายการ
   • รองรับทั้งนักศึกษาและคนทำงานที่เกี่ยวข้องกับสนามบินแม่ฟ้าหลวง
2. คลัสเตอร์วิทยาลัยเทคนิคเชียงราย
   • มีจำนวนการลงทะเบียนที่พักให้เช่า 55 รายการ
   • รองรับนักศึกษาสายอาชีพและแรงงานในพื้นที่
3. คลัสเตอร์มหาวิทยาลัยราชภัฏเชียงราย
   • มีการลงทะเบียนที่พักให้เช่าจำนวน 32 รายการ
   • เป็นศูนย์รวมที่อยู่อาศัยเช่าระดับปานกลางในเขตเมืองรอง

กลุ่มผู้เช่าหลักของตลาดนี้คือ นักศึกษา ที่มีความอ่อนไหวต่อราคาอย่างมาก โดยช่วงค่าเช่าที่พบส่วนใหญ่อยู่ที่ 2,500–3,500 บาทต่อเดือน สำหรับหอพักและห้องสตูดิโอขนาดเล็กในเขตเมืองหรือใกล้สถานศึกษา

ในขณะที่ตลาดระดับกลางถึงสูง เช่น คอนโดมิเนียมหรืออพาร์ตเมนต์คุณภาพ จะอยู่ในช่วง 5,000–10,000 บาทต่อเดือน โดยมีผู้เช่าเป็นกลุ่มคนทำงานระดับมืออาชีพ ผู้บริหาร และชาวต่างชาติ ซึ่งมักกระจุกตัวในเขตอำเภอเมืองและโซนสนามบิน–บ้านดู่

จุดตัดสำคัญ เมื่อ “ค่าไฟไม่เกิน 4.88 บาท” มาบรรจบกับ “ค่าเช่าสำหรับคนที่ไม่มีทางเลือก”

หากพิจารณาจากโครงสร้างตลาดเช่าเชียงรายจะพบว่า

• กลุ่มนักศึกษาและผู้มีรายได้เริ่มต้นจำนวนมาก เช่าอยู่ในตลาดหอพักราคาประหยัด 2,500–3,500 บาทต่อเดือน
• กลุ่มคนทำงานที่ไม่ผ่านเกณฑ์สินเชื่อ ต้องเช่าในตลาดระดับกลาง 3,500–6,000 บาทต่อเดือน
• ภาวะปฏิเสธสินเชื่อ 70–80% ทำให้คนจำนวนมาก “จำเป็นต้องเช่า” ต่อไปในระยะกลางถึงยาว

ในสภาพที่ประชาชนไม่สามารถเปลี่ยนสถานะจาก “ผู้เช่า” เป็น “ผู้ซื้อบ้าน” ได้อย่างที่หวัง ค่าใช้จ่ายคงที่ในแต่ละเดือนอย่างค่าน้ำ–ค่าไฟยิ่งมีน้ำหนักมากขึ้นในสมการชีวิต หากผู้ประกอบการคิดค่าไฟในอัตราที่สูงกว่าที่รัฐกำหนด หรือบวกกำไรจากสาธารณูปโภคโดยไม่มีความโปร่งใส คนเช่าก็แทบไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากจำยอมรับภาระนั้น

การที่รัฐบาลกำหนดเพดานค่าไฟ ไม่เกิน 4.88 บาทต่อหน่วย และห้ามบวกกำไรจากค่าน้ำ–ค่าไฟ จึงมีผลเป็น “เกราะชั้นแรก” ที่ช่วยให้

• นักศึกษาในหอพักรอบมหาวิทยาลัย
• ครอบครัวแรงงานในเมือง
• คนทำงานที่กำลังผ่อนชำระค่าเช่าแทนค่าผ่อนบ้าน

สามารถวางแผนค่าใช้จ่ายรายเดือนได้ชัดเจนขึ้น และลดความเสี่ยงที่จะถูกเอาเปรียบจากโครงสร้างราคาที่ไม่เป็นธรรม

มาตรฐานสัญญาเช่าใหม่ ปิดช่องโหว่ธุรกิจ “กินส่วนต่างสาธารณูปโภค”

การนำ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 มาใช้ร่วมกับปฏิบัติการ Quick Big Win ทำให้สัญญาเช่าที่พักอาศัยในเชียงรายและทั่วประเทศ ต้องปรับตัวในหลายมิติ เช่น

• ระบุอัตราค่าน้ำ–ค่าไฟ “ผูกกับอัตราหน่วยงานรัฐ”
• ไม่เปิดช่องให้เรียกเก็บในอัตราเหมาจ่ายที่ไม่สะท้อนต้นทุนจริง
• ทำให้ผู้เช่าสามารถตรวจสอบความถูกต้องของอัตราค่าสาธารณูปโภคได้จากเอกสารแยก

สำหรับเชียงราย ซึ่งมีทั้งอุปทานแบบทางการ (หอพัก–อพาร์ตเมนต์) และอุปทานแบบไม่เป็นทางการ (บ้านจัดสรรเหลือขายที่ถูกนำมาปล่อยเช่า) มาตรฐานสัญญาใหม่จะช่วยปิดช่องว่างระหว่างสองระบบ ลดความเสี่ยงที่เจ้าของทรัพย์สินบางรายจะใช้ “ช่องว่างความรู้ทางกฎหมาย” ของผู้เช่าเป็นโอกาสในการเก็บค่าน้ำ–ค่าไฟเกินจริง

ผลกระทบเชิงโครงสร้าง เมื่อกฎหมายแตะพร้อมกันทั้ง “ห้องเช่าเล็ก” และ “กลยุทธ์นักลงทุน”

ในเชิงโครงสร้างตลาดทุน รายงานวิเคราะห์ตลาดเช่าเชียงรายชี้ว่า ช่วงปี 2567–2568 ไม่ใช่เวลาของการลงทุนสร้างโครงการใหม่ขนาดใหญ่ แต่เป็นยุคของการ “เพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์เดิม” (Asset Optimization) เช่น การเข้าซื้อหอพักเก่า ปรับปรุงใหม่ แล้วปล่อยเช่าต่อในทำเลที่มีอุปสงค์สูงอย่างคลัสเตอร์ มฟล. และวิทยาลัยเทคนิคเชียงราย

เมื่อเพดานค่าไฟ 4.88 บาทต่อหน่วยและเพดานค่าน้ำตามอัตราหน่วยงานรัฐถูกบังคับใช้จริง นักลงทุนที่หวังจะสร้างผลตอบแทนเพิ่มจากการบวกกำไรค่าสาธารณูปโภคจะต้อง “ปรับโมเดลธุรกิจ” ไปเน้นที่

• คุณภาพห้องพัก
• การบริการและการจัดการมืออาชีพ
• สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง ระบบรักษาความปลอดภัย และการดูแลส่วนกลาง

กล่าวคือ รายได้ต้องมาจาก “มูลค่าเพิ่มที่แท้จริง” ไม่ใช่จาก “ส่วนต่างของบิลค่าน้ำ–ค่าไฟ”

ในอีกด้านหนึ่ง ผู้เช่าก็จะสามารถประเมินได้ชัดเจนขึ้นว่า ห้องพักที่มีค่าไฟตามเพดานกฎหมายและค่าน้ำตามมาตรฐาน แต่มีบริการและคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า คุ้มค่ากว่าห้องที่คิดค่าสาธารณูปโภคแพงโดยไม่มีเหตุผลรองรับ

จากตัวเลข 4.88 บาท สู่คำถามเรื่อง “ความเป็นธรรมในเมืองที่คนต้องเช่า”

มาตรการคุมค่าไฟหอพัก–อพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 4.88 บาทต่อหน่วย และการห้ามบวกกำไรจากค่าน้ำ–ค่าไฟ อาจถูกมองว่าเป็นเพียง “ตัวเลขเล็ก ๆ” ในใบแจ้งหนี้ แต่เมื่อพิจารณาจากบริบทของจังหวัดเชียงรายในปี 2567–2568 ซึ่ง

• ตลาดบ้านเพื่อขายหดตัว มูลค่าและจำนวนโอนลดลง 20–25%
• อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านสูงถึง 70–80%
• ที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงถึง 2,656 หน่วย
• ตลาดเช่ากลายเป็นทางเลือกหลักของนักศึกษา คนทำงาน และครัวเรือนรายได้ปานกลาง–ต่ำ

ตัวเลข 4.88 บาทต่อหน่วย จึงไม่ใช่เพียงค่าไฟ แต่คือ “สัญลักษณ์” ของความพยายามในการจัดสมดุลระหว่าง

• สิทธิของผู้เช่าที่ต้องการความเป็นธรรมและสามารถวางแผนค่าใช้จ่ายได้
• สิทธิของผู้ประกอบการที่ต้องปรับตัวให้ธุรกิจอยู่ได้ โดยไม่อาศัยช่องว่างกฎหมายเพื่อเอาเปรียบผู้บริโภค

ท้ายที่สุด ความสำเร็จของปฏิบัติการ Quick Big Win จะไม่ได้วัดเพียงจากจำนวนหอพักที่ถูกตรวจหรือจำนวนสัญญาเช่าที่ปรับแก้ แต่จะวัดจากจำนวนผู้เช่าที่ “รู้สิทธิ” ของตนเอง จำนวนผู้ประกอบการที่ยอมรับมาตรฐานใหม่ และจำนวนข้อพิพาทด้านค่าน้ำ–ค่าไฟที่ลดลงในระยะยาว

สำหรับเชียงราย เมืองที่คนจำนวนมากอยากมีบ้านของตนเองแต่ถูกบังคับให้เช่า การที่รัฐเข้ามาจัดระเบียบค่าใช้จ่ายพื้นฐานอย่างจริงจัง อาจเป็นหนึ่งใน “ก้าวเล็กเชิงตัวเลข” ที่ช่วยลดความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัย และเป็นก้าวสำคัญของความเป็นธรรมด้านสาธารณูปโภคในชีวิตประจำวันของผู้คน