อสังหาฯ ไทย 2569 ยุค “รักษาสมดุลความเสี่ยง” และการกลายร่างของ “เชียงราย” สู่ประตูเศรษฐกิจลุ่มน้ำโขง

เชียงราย/กรุงเทพฯ, 25 มกราคม 2569 — หากปี 2568 คือปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย “ชะงักเพื่อประเมินความเสียหาย” จากแรงกดดันรอบด้าน ปี 2569 คือปีที่ผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ซื้อบ้านต้อง “เดินบนเส้นเชือก” อย่างมีสติยิ่งกว่าเดิม เพราะความเสี่ยงไม่ได้หายไป เพียงแต่ถูกบังคับให้ต้องบริหารให้เดินต่อได้

ความจริงข้อหนึ่งที่ทุกฝ่ายเลี่ยงไม่ได้คือ ภาระหนี้ครัวเรือนของไทย ใกล้ระดับ 90% ของ GDP ได้กลายเป็น “เพดานกำลังซื้อ” ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากไม่สามารถแปลงเป็นธุรกรรมได้จริง ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการคัดกรองสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่มีการระบุอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ สูงถึง 70–80% ในบางช่วง

ในบริบทเช่นนี้ CBRE ประเทศไทย ประเมินทิศทางตลาดปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการทดสอบความสามารถในการรักษาสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทน” พร้อมชี้ว่า ตลาดที่พักอาศัยมีแนวโน้มขยับไปสู่แนวคิด “คุณภาพเหนือปริมาณ” มากขึ้น ขณะที่ตลาดสำนักงานเดินหน้าไปตามเทรนด์ Flight-to-Quality และกลุ่มที่โดดเด่นต่อเนื่องคือ Industrial & Logistics โดยเฉพาะความต้องการพื้นที่เกี่ยวเนื่องกับ Data Center ในพื้นที่ EEC

แต่ถ้ากรุงเทพฯ คือเวทีแข่งขันของสินทรัพย์ระดับบน แบรนด์ และทุนขนาดใหญ่ “เชียงราย” กำลังถูกดึงขึ้นมาเป็นกรณีศึกษาของเมืองที่กำลัง “เปลี่ยนสถานะ” จากเมืองท่องเที่ยวตามฤดูกาลและเกษตรกรรม สู่เมืองยุทธศาสตร์ชายแดนและโลจิสติกส์ที่เชื่อมโยงไทย–สปป.ลาว–จีน ภายใต้แรงส่งจากเมกะโปรเจกต์และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ

ปี 2569 ตลาดไม่ได้ถามว่า “ฟื้นไหม” แต่ถามว่า “เสี่ยงแค่ไหนถึงคุ้ม”

ภาพตลาดอสังหาฯ ปี 2569 ถูกขับเคลื่อนด้วยคำถามใหม่ที่เฉียบคมกว่าเดิม ผู้ประกอบการไม่ได้เริ่มต้นจาก “จะเปิดตัวโครงการเพิ่มกี่ยูนิต” แต่เริ่มจาก “หากเปิดแล้วขายไม่ออก จะรับความเสี่ยงไหวหรือไม่” เพราะต้นทุนความผิดพลาดเพิ่มสูงขึ้น ทั้งจากต้นทุนการเงิน สต็อกคงค้าง และการแข่งขันที่รุนแรง

ในปี 2567 สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง และมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงตามภาพเศรษฐกิจ ขณะที่การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้ถึง 100% ในช่วง พ.ค. 2568–มิ.ย. 2569 ถูกมองว่าเป็นมาตรการลดแรงเสียดทาน แต่ไม่ใช่ “เวทมนตร์” ที่ทำให้คนกู้ผ่านทันที หากฐานะรายได้และภาระหนี้เดิมยังเปราะบาง 

กล่าวอีกแบบหนึ่งคือ มาตรการช่วย “คนที่เกือบพร้อม” ให้ขยับได้เร็วขึ้น แต่ไม่สามารถยก “คนที่ยังไม่ผ่านเกณฑ์เครดิต” ให้กลายเป็นผู้ซื้อได้ในชั่วข้ามคืน ตรงนี้เองที่ทำให้ปี 2569 กลายเป็นปีของการ “คัดคน” และ “คัดสินค้า” มากกว่าปีก่อน

ภาพใหญ่ระดับประเทศ “คุณภาพเหนือปริมาณ” กับการย้ายสนามแข่งขันของอสังหาฯ

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ CBRE ประเทศไทย สะท้อนแนวโน้มว่า ตลาดที่พักอาศัยจะมุ่งไปสู่ “คุณภาพมากกว่าปริมาณ” โดยเฉพาะโครงการในย่านใจกลางเมืองที่มีแนวโน้มเป็นโครงการระดับบน เน้นความเป็นส่วนตัว และการยกระดับด้วยแนวคิด Branded Residence หรือการบริหารจัดการมาตรฐานบริการที่สูงขึ้น

ขณะเดียวกัน ภาพสำนักงานที่ผู้ใช้สรุปไว้สะท้อนพฤติกรรมผู้เช่าที่เริ่ม “ย้าย” ไปสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า  เทรนด์ Flight-to-Quality  เพื่อประสิทธิภาพการทำงาน ภาพลักษณ์องค์กร และต้นทุนรวมในระยะยาว โดยตลาดที่ผู้ใช้ชี้ว่า “โดดเด่นที่สุด” คือกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ที่แรงขับสำคัญคือการลงทุนเกี่ยวเนื่องกับ Data Center และเศรษฐกิจดิจิทัล

สาระสำคัญของภาพใหญ่คือ ตลาดกำลังปรับจากการแข่งขันเชิงปริมาณ (จำนวนยูนิต/จำนวนโครงการ) ไปสู่การแข่งขันเชิงคุณภาพ (มาตรฐานอาคาร บริการ ความปลอดภัย ความยั่งยืน และความสามารถบริหารความเสี่ยง)

เมื่อ “กู้ไม่ผ่าน” กลายเป็นชีวิตจริง  ตลาดเช่าจึงกลายเป็นตลาดหลัก (ไม่ใช่ตลาดรอง)

หนึ่งในตัวเลขที่สะเทือนความเข้าใจเดิมของตลาดคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่ผู้ใช้ระบุว่าอยู่ระดับ 70–80% ในบางช่วงเวลา ซึ่งหากตัวเลขนี้สะท้อนภาวะจริงในภาคสนาม ก็เท่ากับว่าความต้องการของคนจำนวนมากถูกตัดออกจากระบบด้วย “ประตูสินเชื่อ” ไม่ใช่ด้วย “ความไม่อยากซื้อ”

ผลที่ตามมาคือปรากฏการณ์ Generation Rent มีคนรุ่นใหม่กว่า 66% เลือก “เช่าแทนซื้อ” และการเกิดโมเดล Rent-to-Own (เช่าซื้อ) ที่เปิดทางให้ผู้บริโภคเช่าอยู่อาศัยก่อน แล้วนำค่าเช่าบางส่วนมาหักเป็นเงินดาวน์ในอนาคต เพื่อลดกำแพงการเข้าถึงบ้านสำหรับผู้ที่กู้ไม่ผ่านในรอบแรก

นี่คือจุดเปลี่ยนเชิงโครงสร้าง เพราะเมื่อการเช่าไม่ใช่ “ทางผ่าน” แต่เป็น “ทางหลัก” ผู้ประกอบการที่ยังยึดโมเดลรายได้จากการขายอย่างเดียว ย่อมเผชิญความเสี่ยงสภาพคล่องมากกว่าผู้ที่ออกแบบพอร์ตให้รองรับรายได้จากการเช่า/การบริการ/การเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์

เชียงราย “เมืองที่กำลังถูกเขียนใหม่” ด้วยรางรถไฟ โลจิสติกส์ และบทเรียนภัยพิบัติ

หากจะมีจังหวัดหนึ่งที่สะท้อนคำว่า “การกลายร่างท่ามกลางวิกฤติ” ได้ชัด เชียงรายคือหนึ่งในนั้น เพราะเมืองกำลังยืนอยู่บนแรงดึงสองด้านพร้อมกัน

ด้านแรกคือแรงกดจากกำลังซื้อระดับล่างที่เปราะบางและการกู้ที่ยากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยบางเซกเมนต์ชะลอตัวและต้องปรับฐาน
อีกด้านคือแรงส่งจากโครงสร้างพื้นฐานและบทบาททางภูมิรัฐศาสตร์เศรษฐกิจชายแดน ที่ทำให้อสังหาฯ เชิงยุทธศาสตร์  ทำเลโลจิสติกส์ พื้นที่พาณิชย์รอบจุดเชื่อมต่อ และที่อยู่อาศัยรองรับการอยู่อาศัยระยะยาว  เริ่มมีความหมายมากขึ้น

และหัวใจของการเปลี่ยนผ่านนี้อยู่ที่ “โครงการรถไฟทางคู่สายเด่นชัย–เชียงราย–เชียงของ”

เมกะโปรเจกต์เด่นชัย–เชียงราย–เชียงของ เมื่อ “ความคืบหน้า 50.49%” คือสัญญาณที่ตลาดใช้คำนวณได้

โครงการรถไฟทางคู่สายใหม่ เด่นชัย–เชียงราย–เชียงของ วงเงิน 85,345 ล้านบาท ถูกวางให้เป็นโครงข่ายหลักที่เชื่อมภาคเหนือสู่พื้นที่ชายแดนและการค้าลุ่มน้ำโขง ผู้ใช้ระบุความคืบหน้า ณ สิ้นปี 2568 ว่าอยู่ที่ ประมาณ 50.49% (เร็วกว่าแผน) และแจกแจงรายสัญญา ได้แก่

• สัญญา 1 เด่นชัย–งาว 47.61% (ล่าช้าเมื่อเทียบแผน)
• สัญญา 2 งาว–เชียงราย 56.72% (เร็วกว่าแผน)
• สัญญา 3 เชียงราย–เชียงของ 45.79% (เร็วกว่าแผน)

สำหรับตลาดอสังหาฯ ตัวเลขความคืบหน้าเช่นนี้ไม่ใช่แค่ความคืบหน้าทางวิศวกรรม แต่คือ “สัญญาณความเป็นจริง” ที่นักลงทุนและสถาบันการเงินเริ่มนำไปใส่ในสมการความเสี่ยง ทำเลที่เคยเป็นเพียงการคาดการณ์เริ่มถูกตีราคาใหม่ โดยเฉพาะพื้นที่รอบแนวสถานีและถนนบายพาสที่ผู้ใช้ระบุว่าแนวคิด TOD ช่วยดันราคาเสนอขายที่ดินไปแตะ ราว 2.3 ล้านบาทต่อไร่ ในบางจุด

หากมองผ่านเลนส์เศรษฐกิจเมือง รถไฟทางคู่กำลังเปลี่ยนเชียงรายจาก “เมืองปลายทาง” ไปสู่ “เมืองผ่านที่มีมูลค่า” เพราะการผ่านของสินค้า คน และบริการ คือสิ่งที่สร้างดีมานด์ต่อคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า พื้นที่พาณิชย์ และที่อยู่อาศัยของแรงงานและผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับซัพพลายเชน

ตลาดที่อยู่อาศัยเชียงราย ปรับฐานด้วยตัวเลข  และสะท้อนแรงกดจริงของครัวเรือน

ในข้อมูลเชิงสถิติที่ผู้ใช้ให้มา ระบุว่าเชียงรายมีที่อยู่อาศัยเสนอขายราว 2,758 หน่วย (ลดลงเมื่อเทียบปีก่อน) และมีหน่วยเหลือขายราว 2,656 หน่วย มูลค่ารวมราว 10,499 ล้านบาท โดยกระจุกตัวในกลุ่มบ้านจัดสรรระดับราคา 2–5 ล้านบาท และทำเลหลักอย่างอำเภอเมืองเชียงราย/โซนสนามบิน–มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง

ตัวชี้วัดที่สะท้อนการชะลอตัว ได้แก่

• หน่วยขายได้ใหม่ 102 หน่วย (ลดลง 55.5% YoY)
• มูลค่าหน่วยขายได้ใหม่ 372 ล้านบาท (ลดลง 61.1% YoY)
• อัตราดูดซับต่อเดือน 1.6%
• ระยะเวลาคาดว่าจะขายหมด 57 เดือน

ตัวเลขเหล่านี้บอกอะไร? อย่างน้อยสองอย่าง
หนึ่ง ตลาดไม่สามารถพึ่ง “การเปิดโครงการใหม่” เพื่อดันการเติบโตได้เหมือนเดิม
สอง ผู้ประกอบการต้องคิดหนักขึ้นเรื่องการจัดการสต็อก โปรโมชัน และการออกแบบผลิตภัณฑ์ให้เข้ากับพฤติกรรม “เช่าแทนซื้อ” ที่กำลังกลายเป็นกระแสหลัก

“ความปลอดภัย” กลายเป็นส่วนหนึ่งของราคา น้ำท่วม–แผ่นดินไหว และต้นทุนความเชื่อมั่น

บทเรียนอีกด้านที่เชียงรายเผชิญคือภัยพิบัติ ผู้ใช้ระบุว่าแม่สายได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมครั้งใหญ่ และภาครัฐมีแผนป้องกันน้ำท่วมถาวรงบประมาณรวมราว 3,430 ล้านบาท พร้อมรายละเอียด เช่น ขุดลอกลำน้ำสาย/น้ำรวก การสร้างพนังกั้นน้ำ รวมถึงการรื้อย้ายอาคารสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้องจำนวน 843 หลัง และงบชดเชยราว 1,830 ล้านบาท

เมื่อความเสี่ยง “ปรากฏเป็นภาพจริง” ความปลอดภัยจึงไม่ใช่คำโฆษณา แต่เป็น “ตัวแปรราคา” ผู้ซื้อจำนวนมากจะไม่ประเมินแค่ทำเล–ฟังก์ชันบ้าน แต่ประเมินว่า

• โครงการอยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำหลากหรือไม่
• มีมาตรการระบายน้ำ/ยกพื้น/แนวป้องกันหรือไม่
• โครงสร้างรองรับแรงสั่นสะเทือนได้เพียงใด
• วัสดุและระบบอาคารลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวได้จริงหรือไม่

นั่นทำให้ผู้ใช้ชี้ว่าแนวทาง Green & Safety และการออกแบบรองรับแผ่นดินไหว/ประหยัดพลังงาน ไม่ใช่ “ทางเลือกเพื่อภาพลักษณ์” แต่เป็น “เงื่อนไขเพื่อขายได้” ในเมืองที่ความเชื่อมั่นเคยถูกกระทบ

Chiang Rai Wellness City จาก “อยู่” ให้กลายเป็น “อยู่ดี” และเปลี่ยนอสังหาฯ เป็นประสบการณ์สุขภาวะ

ผู้ใช้ระบุยุทธศาสตร์ผลักดันเชียงรายสู่ “Chiang Rai Wellness City” ซึ่งเปลี่ยนโจทย์อสังหาฯ จาก “บ้าน” ไปสู่ “Wellness Living Experience” โดยทำเลอย่างโซนสนามบิน–มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวงถูกชี้ว่าเป็นพื้นที่ที่ยังมี Real Demand สูงจากนักศึกษาและบุคลากรทางการแพทย์

ในกรอบนี้ อสังหาฯ ที่ได้เปรียบอาจไม่ใช่เพียงบ้านที่สวย แต่เป็นบ้านที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตระยะยาว เช่น การออกแบบพื้นที่สีเขียว การเข้าถึงบริการสุขภาพ ความสะดวกในการเดินทาง และความปลอดภัยของชุมชน ซึ่งเมื่อผสานกับเทรนด์ long-stay และสังคมสูงวัย ยิ่งทำให้เชียงรายมี “เรื่องเล่าใหม่” ที่ต่อยอดไปสู่ตลาดคุณภาพได