ความเข้มงวดของภาครัฐดาบสองคมของตลาดอสังหา

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า แม้จะมีการลดลงของยอดโอนคอนโดจากชาวจีน แต่ความเข้มงวดของกรมที่ดินต่อการซื้อบ้านผ่านบริษัทที่มีต่างชาติร่วมถือหุ้นกลับเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อป้องกันการครอบครองที่ดินของกลุ่มทุนเทา

หลายโครงการในนิคมอุตสาหกรรมที่ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนแม้ได้รับการส่งเสริมก็ยังต้องเผชิญกับการตรวจสอบอย่างละเอียด ซึ่งเป็นทั้งอุปสรรคและกลไกป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาระยะยาวกับโครงสร้างประชากรในอนาคต

สร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์และความมั่นคง

ข้อเสนอเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อจากชาวต่างชาติอย่างยั่งยืนมีดังนี้

1. คัดเลือกกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ เช่น นักวิจัย วิศวกรระดับสูง ผู้เกษียณอายุรายได้สูง
2. ขยายระยะเวลาวีซ่าพำนักในไทย เช่น วีซ่า 10 ปี หรือวีซ่าดิจิทัลโนแมด
3. ปรับอัตราภาษีการซื้ออสังหาริมทรัพย์และการเช่าอย่างเหมาะสม เพื่อสร้างรายได้ภาครัฐ
4. ผลักดันร่างกฎหมาย “ทรัพย์อิงสิทธิ์” เพื่อให้สิทธิ์เช่าที่อยู่อาศัยได้นานถึง 60 ปี

สถิติสะท้อนภาพรวมตลาดแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2568 ดังนี้

• ยอดโอนห้องชุดของต่างชาติ: 3,919 หน่วย ลดลง 0.5% จากปีก่อน
• มูลค่าการโอน 16,392 ล้านบาท ลดลง 9%

3 อันดับประเทศที่โอนมากที่สุด:

1. จีน 1,481 หน่วย ลดลง 7.2% มูลค่า 6,117 ล้านบาท ลดลง 19.2%
2. พม่า 439 หน่วย เพิ่มขึ้น 12% มูลค่า 1,587 ล้านบาท ลดลง 28.1%
3. รัสเซีย 288 หน่วย ลดลง 2.4% มูลค่า 987 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.9%

จุดเปลี่ยนที่ประเทศไทยต้องตัดสินใจ

การลดลงของนักลงทุนต่างชาติในตลาดคอนโดไทยเป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนถึงความจำเป็นในการปรับยุทธศาสตร์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติให้สอดคล้องกับสถานการณ์โลก

แม้การป้องกันทุนเทาจะยังเป็นสิ่งจำเป็น แต่การสนับสนุนกลุ่มเป้าหมายคุณภาพและสร้างสิทธิประโยชน์ที่สมดุลจะช่วยให้ไทยยังคงเป็นศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค

แนวโน้มการฟื้นตัวในปี 2568

สำหรับปี 2568 คาดว่าจะมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น โดย REIC ประมาณการณ์ว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นเป็น 363,600 หน่วย คิดเป็นอัตราการเติบโต 3.7% หรืออยู่ในช่วง -4.5% ถึง 12.3% โดยที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะมีการโอนจำนวน 254,520 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.7% ส่วนอาคารชุดคาดว่าจะมีการโอน 109,080 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5%

ในด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 1,043,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.0% จากปี 2567 ซึ่งที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีมูลค่าการโอนประมาณ 739,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.2% ส่วนอาคารชุดจะมีมูลค่าการโอน 303,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.7%

ตลาดอสังหาฯ รับแรงสนับสนุนจากมาตรการลดค่าธรรมเนียม

นายกมลภพกล่าวเพิ่มเติมว่า การปรับลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีมูลค่าสูงกว่า 7 ล้านบาท นอกจากนี้ การผ่อนคลายมาตรการทางการเงินและการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินต่างๆ ส่งผลให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และเป็นแรงผลักดันสำคัญในการกระตุ้นการเติบโตของตลาด

ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปีหน้า: ฟื้นตัวต่อเนื่อง

สำหรับปี 2568 นายกมลภพคาดการณ์ว่าแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยจะยังคงดำเนินต่อไป โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดและบ้านแนวราบ เนื่องจากผู้บริโภคเริ่มกลับมามีความเชื่อมั่นในการลงทุนอีกครั้ง ทั้งนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องจับตาดูปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศ เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ย และมาตรการของภาครัฐที่จะส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค

สรุป แม้ตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 จะเผชิญกับความท้าทาย แต่การสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ คาดว่าจะทำให้ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดกลับมาเติบโตอย่างมั่นคง