เมื่อบ้านกลายเป็น “ความฝันที่เอื้อมไม่ถึง”

เชียงราย, 18 ธันวาคม 2568 – ข้อมูลจาก LWS Wisdom and Solution สะท้อนภาพชัดเจนว่า คนรุ่นใหม่กว่า 66% เลือก “เช่าบ้าน” แทนการซื้อ แม้การเป็นเจ้าของบ้านยังคงเป็น “ความฝันร่วม” ของชนชั้นกลางไทย แต่โครงสร้างเศรษฐกิจกลับผลักให้ความฝันนั้นถอยห่างออกไปเรื่อย ๆ

สามปัจจัยหลักที่ทำให้คนไทยจำนวนมาก “ซื้อไม่ได้จริง ๆ” แม้ตั้งใจเก็บเงินและทำงานหนัก ได้แก่

1. กู้ไม่ผ่านแม้รายได้สม่ำเสมอ
   อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่งสูงถึงประมาณ 40% ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงราคาที่ควรจะเป็น “บ้านหลังแรกของคนชั้นกลาง” แต่กลับกลายเป็นกลุ่มที่กู้ไม่ผ่านมากที่สุด เพราะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และธนาคารต้องเข้มงวดมาตรฐานการปล่อยกู้เพื่อควบคุมความเสี่ยง
2. ราคาบ้านวิ่งเร็วกว่ารายได้
   ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ 7 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3–4% ตัวอย่างบ้านราคา 1,000,000 บาทในอดีต ปัจจุบันขยับขึ้นมาอยู่ราว 1,280,000 บาท เพิ่มขึ้นเกือบ 3 แสนบาท ขณะที่เงินเดือนของแรงงานจำนวนมากไม่ได้เพิ่มตามสัดส่วนเดียวกัน ทำให้คนจำนวนมากรู้สึกว่า “ยิ่งไล่ก็ยิ่งไม่ทันราคา”
3. ค่าเช่าไม่ขึ้น แถมบางพื้นที่ถูกลง
   ตลาดเช่าคอนโดในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) กรุงเทพฯ ปี 2567 มีค่าเช่าลดลงประมาณ 3.5–4.5% ในขณะที่ราคาขายอสังหาฯ ยังเดินหน้าขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนการเช่าต่อเดือน “เบากระเป๋า” กว่าการผ่อนบ้านในยุคดอกเบี้ยผันผวน และนี่คือเหตุผลสำคัญที่ทำให้การเช่ากลายเป็น “ตัวเลือกหลัก” ไม่ใช่เพียงพักรอซื้อ

ในมุมหนึ่ง ปรากฏการณ์นี้สะท้อนการตัดสินใจอย่างสมเหตุสมผลของคนรุ่นใหม่ที่ไม่อยากแบกรับภาระเกินศักยภาพ แต่ในอีกมุมหนึ่ง มันคือสัญญาณเตือนถึง “โอกาสสร้างทรัพย์สินระยะยาว” ที่คนไทยจำนวนมากกำลังถูกบีบให้ถอยห่าง

วงจรความกลัวทางการเงิน เมื่อคนทั้งประเทศ “ชะลออนาคต” พร้อมกัน

ผลสำรวจ Ipsos “What Worries Thailand? H2 2025” ที่เก็บข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างคนไทยอายุ 20–74 ปี ประมาณ 500 คน สะท้อนระดับ “ความกลัวทางการเงิน” ที่ลึกกว่าความกังวลเชิงตัวเลขเศรษฐกิจทั่วไป

ตัวเลขสำคัญที่ต้องจับตา ได้แก่

• 76% ของคนไทยเชื่อว่าเศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในภาวะถดถอย
• 52% ไม่กล้าซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่ เช่น บ้านหรือรถยนต์ เพิ่มขึ้นจากปีก่อน
• 48% ไม่มั่นใจในการลงทุนเพื่ออนาคต ทั้งด้านเกษียณและการศึกษาบุตรหลาน

ที่น่าสนใจคือ เกือบ 4 ใน 10 ระบุว่า “อยากกลับไปเกิดปี 2518” เพราะเชื่อว่าการใช้ชีวิตในยุคนั้นง่ายกว่า และมีเสถียรภาพมากกว่าในปัจจุบัน สะท้อนความรู้สึก “ตัน” ของผู้คนต่อโครงสร้างเศรษฐกิจยุคนี้

เมื่อมองผ่านข้อมูลของสภาพัฒน์ฯ และเครดิตบูโร ภาพความเปราะบางยิ่งชัดเจนขึ้นไปอีก

• มูลค่าสินเชื่อบุคคลที่ค้างชำระเกิน 90 วันขึ้นไป สูงราว 1.24 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 6.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน
• จำนวนบ้านที่ถูกยึดและประกาศขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีสูงถึง 67,641 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 210% คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 120,000 ล้านบาท

ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียง “สถิติในรายงาน” แต่สะท้อนภาพครัวเรือนไทยที่ต้องตัดสินใจหั่นค่าใช้จ่าย เลื่อนแผนการซื้อบ้าน เลื่อนการออกรถ หรือแม้แต่เลื่อนแผนมีครอบครัว

ในเวลาเดียวกัน เศรษฐกิจมหภาคก็ส่งสัญญาณไม่สดใสเท่าที่ควร ตัวเลข GDP ไตรมาส 3 ปี 2568 ขยายตัวเพียง 1.2% ขณะที่ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจบางแห่ง เช่น SCB EIC ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยมีความเสี่ยงเข้าสู่ภาวะ “ถดถอยเชิงเทคนิค” โดยทั้งปีอาจโตต่ำกว่า 1%

เมื่อนำทุกชิ้นส่วนมาเรียงต่อกัน สิ่งที่เกิดขึ้นคือสิ่งที่นักวิเคราะห์เรียกว่า “วงจรความกลัวทางการเงิน” (Financial Fear Loop) – เมื่อรายได้ไม่มั่นคง คนชะลอการใช้จ่ายก้อนใหญ่ ธุรกิจยอดขายตก หยุดลงทุนใหม่ การจ้างงานไม่ขยาย รายได้ครัวเรือนไม่เพิ่ม และความกลัวยิ่งทวีคูณ เศรษฐกิจจริงจึงถูกดึงให้ชะลอตัวเป็นทอด ๆ

ในระดับชีวิตส่วนตัว วงจรนี้หมายถึง “การชะลออนาคต” ของคนจำนวนมาก ตั้งแต่การซื้อบ้านหลังแรก ไปจนถึงการออมเพื่อวัยเกษียณ

เชียงรายท่ามกลางวิกฤติ จากเมืองชายแดนสู่ศูนย์กลางโอกาสใหม่

แม้ภาพรวมประเทศจะเต็มไปด้วยความลังเล แต่สำหรับจังหวัดเชียงราย ปี 2568 กลับเป็นช่วงเวลาที่หลายฝ่ายมองว่า “เป็นจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญในรอบหลายทศวรรษ”

ปัจจัยสำคัญที่หนุนให้เชียงรายโดดเด่นขึ้นมา ได้แก่

1. โครงการรถไฟทางคู่เด่นชัย–เชียงราย–เชียงของ
   รถไฟทางคู่สายประวัติศาสตร์ล้านนาตะวันออก ระยะทางกว่า 323 กิโลเมตร มูลค่าการลงทุนประมาณ 72,920–85,345 ล้านบาท มีความคืบหน้ารวมราว 41–46% ในปี 2568 และคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 โครงการนี้ไม่เพียงลดเวลาเดินทาง แต่ยังยกระดับเชียงรายให้เป็น “คลัสเตอร์โลจิสติกส์” เชื่อมการค้าชายแดนกับประเทศในกลุ่ม GMS อย่างชัดเจน

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานนี้ทำให้ราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟทั้ง 26 แห่งปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายงานว่าที่ดินหน้าสถานีบางแห่งมีราคาพุ่งขึ้นถึง 10 เท่าจากราคาประเมินเดิม

1. ราคาที่ดินและศักยภาพทำเลในเชียงราย
   กรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดินในจังหวัดเชียงรายสำหรับรอบปี 2566–2569 อยู่ในช่วง 175–85,000 บาทต่อตารางวา แม้จะต่ำกว่าจังหวัดหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ แต่เมื่อประกอบกับศักยภาพการเติบโต ราคาจริงในตลาดบางพื้นที่สูงกว่าราคาประเมิน 20–300% และมีแนวโน้มปรับเพิ่ม 5–15% ต่อปีในทำเลศักยภาพ

ทำเลสำคัญที่ถูกจับตามองเป็นพิเศษ ได้แก่

1. • ย่านแม่กรณ์ – ศูนย์กลางเศรษฐกิจ เชื่อมเซ็นทรัล โฮมโปร และย่านพาณิชยกรรมหลักของเมือง
   • ย่านบ้านดู่ – ใกล้สนามบินแม่ฟ้าหลวงและมหาวิทยาลัย เหมาะกับตลาดเช่ากลุ่มนักศึกษาและบุคลากรการแพทย์
   • ย่านริมกก – พื้นที่ริมน้ำบรรยากาศพรีเมียม เหมาะกับกลุ่มผู้สูงอายุและคนมีกำลังซื้อที่มองหา “บ้านเพื่อการพักผ่อนและเกษียณ”
   • แนวถนนเวียงบูรพา (บายพาส) – เส้นทางหลักของโครงการบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ ที่ต้องการพื้นที่ดินมากและเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก

ในบริบทนี้ เชียงรายจึงไม่ได้เป็นเพียง “เมืองท่องเที่ยวเหนือสุดแดนสยาม” อีกต่อไป แต่กำลังถูกวางตำแหน่งให้เป็น “เมืองเศรษฐกิจและโลจิสติกส์ยุคใหม่” ที่อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นทรัพย์สินที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่า (Capital Gain) ระยะกลางถึงยาว

ดอกเบี้ยต่ำ–ค่าธรรมเนียมต่ำ หน้าต่างเวลาแห่งการตัดสินใจ

ถัดจากโครงสร้างพื้นฐาน ปัจจัยด้านนโยบายการเงินและมาตรการรัฐในปี 2568 เป็นอีกตัวแปรที่ทำให้เชียงรายและจังหวัดอื่น ๆ มี “ช่องให้ตัดสินใจ” สำหรับคนที่พร้อมจะซื้อ

• คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาอยู่ที่ 1.50% ต่อปี ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ทยอยปรับลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง เช่น MRR, MLR, MOR ลงตาม
• รัฐบาลออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท

จากตารางเปรียบเทียบที่ผู้เชี่ยวชาญจัดทำ หากซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ผู้ซื้อสามารถประหยัดค่าธรรมเนียมรวมได้ราว เกือบ 90,000 บาท เมื่อเทียบกับอัตราปกติ ส่วนบ้านราคา 5–7 ล้านบาทจะประหยัดได้ตั้งแต่หลักแสนจนถึงกว่า 2 แสนบาท เงินจำนวนนั้นสามารถเปลี่ยนเป็นงบตกแต่งบ้านหรือกันไว้เป็นเงินสำรองฉุกเฉินได้ทันที

ควบคู่กันนั้น การผ่อนคลายมาตรการ Loan-to-Value (LTV) ทำให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงถึง 100–110% ของราคาประเมินสำหรับบ้านหลังแรกในบางผลิตภัณฑ์ ช่วยลดภาระเงินดาวน์สำหรับคนที่ “มีรายได้พอผ่อน แต่ไม่มีเงินก้อนใหญ่”

สงครามดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เมื่อธนาคารแข่งกันดึงลูกค้า แต่ผู้กู้ต้องอ่าน “ตัวเล็ก”

ในสนามสินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี 2568 ธนาคารและสถาบันการเงินต่างงัดผลิตภัณฑ์ออกมาชิงลูกค้าอย่างเข้มข้น ไม่ว่าจะเป็นธนาคารเฉพาะกิจของรัฐหรือธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)

• เสนอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่ราว 2.50% ในปีแรก และเฉลี่ย 3 ปีแรกประมาณ 3%
• มีโครงการ “บ้านล้านหลัง เฟส 3” สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ผ่อนยาวสูงสุดถึง 40 ปี ตอบโจทย์กลุ่มรายได้ปานกลาง–ล่างที่ต้องการบ้านหลังแรก

ธนาคารออมสิน

• ผลิตภัณฑ์ “GSB Green Home Loan” อัตราดอกเบี้ยปีแรกเริ่มต้นประมาณ 1.89% และเฉลี่ย 3 ปีแรกราว 2.65–2.89%
• เปิดโอกาสให้กู้ได้สูงถึง 110% ของราคาประเมิน สำหรับบ้านในช่วง 3–7 ล้านบาทบางประเภท

ธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ เช่น ไทยพาณิชย์ กสิกรไทย กรุงไทย กรุงเทพ กรุงศรีอยุธยา ฯลฯ ต่างนำเสนอสินเชื่อบ้านที่มีจุดขายทั้งดอกเบี้ยปีแรกต่ำเป็นพิเศษ (บางผลิตภัณฑ์เริ่มไม่ถึง 2%) ค่างวดล้านละราว 3,000 บาทในปีแรก หรืออัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่แข่งขันกันในช่วง 2.8–3.4%

แต่เบื้องหลังตัวเลขที่ดูน่าดึงดูด ผู้กู้จำเป็นต้อง “อ่านตัวเล็ก” อย่างรอบคอบ โดยเฉพาะช่วงหลังปีที่ 3 ที่อัตราดอกเบี้ยมักจะขยับขึ้นไปผูกกับ MRR หรือ MLR เช่น กรณีตัวอย่างที่มีการคำนวณให้เห็นว่า

• หากกู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ค่างวดเดือนแรกอาจราว 15,800 บาท
• แต่เมื่อครบช่วงโปรโมชั่น ดอกเบี้ยขยับไปใกล้ระดับ 6.5% ค่างวดอาจพุ่งขึ้นมาราว 24,500 บาทต่อเดือน

ความต่างเกือบ 9,000 บาทต่อเดือนนี้คือ “จุดเปลี่ยนคุณภาพชีวิต” ที่ผู้กู้จำนวนไม่น้อยมองข้ามในตอนเซ็นสัญญา หากไม่มีการวางแผนรีไฟแนนซ์ (refinance) หรือเจรจา retention rate ล่วงหน้า

เชียงราย จากตลาดบ้านแนวราบถึงคอนโด Yield สูง

ในพื้นที่เชียงรายเอง ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้งระดับชาติและท้องถิ่นเริ่มขยับกลยุทธ์เพื่อรองรับดีมานด์ที่เปลี่ยนไป

• กลุ่มดีเวลอปเปอร์ระดับประเทศ เช่น CPN Residence, ศุภาลัย และรายอื่น ๆ เปิดโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และบ้านระดับพรีเมียมบนทำเลแม่กรณ์ บ้านดู่ และแนวบายพาส โดยวางตำแหน่งทั้งสำหรับครอบครัวคนท้องถิ่นและผู้มีกำลังซื้อจากนอกจังหวัดที่ต้องการ “บ้านหลังที่สอง”
• ผู้ประกอบการท้องถิ่นรายใหญ่ เช่น สินธานี พร็อพเพอร์ตี้ ใช้จุดแข็งด้านความเข้าใจพื้นที่ นำเสนอแคมเปญแรง เช่น ของแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าครบชุด ฟรีแอร์ และบัตรกำนัลมูลค่าสูง เพื่อปิดการขายกลุ่มที่ตัดสินใจอยู่บนเส้นบาง ๆ ระหว่าง “ซื้อ” และ “เช่า”

ในตลาดคอนโดมิเนียม เชียงรายเริ่มมีโปรไฟล์ที่ชัดขึ้น โดยเฉพาะโครงการในเมืองและรอบห้างสรรพสินค้า ที่สามารถปล่อยเช่าให้พนักงานบริษัท คนทำงานภาครัฐ และผู้มาพำนักระยะยาว ผลตอบแทนจากค่าเช่า (Gross Yield) บางโครงการถูกประเมินว่าทำได้ราว 7% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในหลายจังหวัดใหญ่

เมื่อเทียบกับความเสี่ยงของการถือครองบ้านแนวราบที่ต้องใช้เงินดาวน์และค่างวดสูง การลงทุนในคอนโดมิเนียมกลางเมืองเชียงรายจึงกลายเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับนักลงทุนที่รับความเสี่ยงได้และมองหาแหล่งกระจายพอร์ตนอกกรุงเทพฯ

แนวโน้มผู้ซื้อในยุคใหม่ ระหว่าง “เช่าต่อ” กับ “เสี่ยงซื้อ” ใครคิดแบบไหนได้เปรียบกว่า

จากข้อมูลทั้งหมด จะเห็นว่าคำถามสำคัญของคนไทยในปี 2568 ไม่ได้มีแค่ว่า “จะซื้อหรือไม่ซื้อบ้าน” แต่ต้องถามต่อไปว่า

• ซื้อ “ที่ไหน”
• ซื้อ “เมื่อไร”
• และซื้อ “ด้วยโครงสร้างหนี้แบบใด”

สำหรับผู้ที่ยังมีความเสี่ยงด้านรายได้สูง หรือมีภาระหนี้หมุนเวียนมาก การ “เช่าต่อ” อาจเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าในระยะสั้น เพราะช่วยรักษาสภาพคล่อง และไม่เพิ่มแรงกดดันให้ชีวิตในช่วงที่เศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอนสูง

แต่สำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติพร้อม ทั้งรายได้มั่นคง หนี้เดิมอยู่ในระดับที่สถาบันการเงินรับได้ และตั้งใจถืออสังหาฯ ระยะยาว จังหวัดเชียงรายอาจเป็นหนึ่งใน “โอกาสทอง” ที่ไม่ได้เปิดให้เห็นบ่อยนัก เพราะมีทั้ง

• อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าช่วงก่อนหน้า
• มาตรการลดค่าธรรมเนียมรัฐที่ช่วยเซฟค่าใช้จ่ายหลักแสน
• โครงสร้างพื้นฐานใหม่ที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต
• และตลาดเช่าที่เริ่มพัฒนาในกลุ่มทำเลศักยภาพ

หัวใจของการตัดสินใจจึงไม่ใช่การไล่ตามกระแส “ซื้อในช่วงโปร” หรือ “ทนเช่าเพราะกลัวทั้งหมด” แต่คือการมองให้ครบทั้งรายได้ ความเสี่ยง หนี้เดิม และโอกาสเติบโตของพื้นที่ที่เลือกลงทุน

วิกฤติระดับชาติ โอกาสระดับเมือง – เชียงรายบนทางแยกของความฝันเรื่องบ้าน

ภาพใหญ่ของประเทศในปี 2568 คือสังคมที่กำลังเผชิญ “วงจรความกลัวทางการเงิน” คนจำนวนมากชะลอแผนชีวิตครั้งใหญ่ บ้านจากที่เคยถูกมองว่าเป็น “หลักฐานความมั่นคง” กลายเป็น “ภาระที่ไม่กล้าแบก” อัตราปฏิเสธสินเชื่อ 40% หนี้เสียระดับล้านล้านบาท และบ้านถูกยึดกว่า 67,000 หน่วย ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลข แต่คือเรื่องจริงของครอบครัวตัวเล็ก ๆ ทั่วประเทศ

แต่ในเวลาเดียวกัน เชียงรายกำลังยืนอยู่บนจุดตัดสำคัญระหว่างอดีตและอนาคต รถไฟทางคู่กำลังก่อร่างเครือข่ายโลจิสติกส์ การประเมินที่ดินและราคาตลาดสะท้อนทุนที่กำลังขยับขึ้นทีละขั้น นโยบายดอกเบี้ยต่ำและมาตรการลดค่าธรรมเนียมรัฐช่วยเปิด “หน้าต่างเวลา” ให้คนที่พร้อมจะก้าวเข้าไปในตลาด

สุดท้ายแล้ว คำตอบไม่ได้มีแบบเดียวสำหรับทุกคน คนกลุ่มหนึ่งอาจเลือก “เช่าต่อไปอย่างมีกลยุทธ์” เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินของครัวเรือน อีกกลุ่มหนึ่งอาจเลือก “ซื้อในเวลาที่เหมาะสม” โดยมองเชียงรายเป็นฐานตั้งรกรากหรือฐานลงทุนระยะยาว

สิ่งที่สำคัญที่สุด คือการไม่ปล่อยให้ตัดสินใจด้วย “ความกลัวล้วน ๆ” หรือด้วย “ความหวังล้วน ๆ” แต่ให้ข้อมูล เงื่อนไข และตัวเลขที่จับต้องได้เป็นตัวนำทาง เพราะในโลกที่ที่อยู่อาศัยกำลังกลายเป็นของหายากขึ้นทุกปี การคิดอย่างรอบด้านอาจเป็นเครื่องมือเดียวที่ทำให้ความฝันเรื่อง “บ้านในแบบของเรา” ยังไม่หลุดมือไปเสียทีเดียว