เชียงราย, 25 พฤศจิกายน 2568 – ท่ามกลางภาวะค่าครองชีพที่ถาโถมเข้าหาแรงงานเมืองและนักศึกษาทั่วประเทศ “ค่าน้ำ–ค่าไฟ” ในหอพักและอพาร์ตเมนต์ได้กลายเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่ารู้สึกว่าควบคุมไม่ได้มากที่สุด โดยเฉพาะเมื่ออัตราที่เรียกเก็บมักสูงกว่าราคาที่รัฐกำหนด และมีการบวกกำไรส่วนต่างโดยที่ผู้เช่าไม่มีอำนาจต่อรอง
ในบริบทเช่นนี้ รัฐบาลจึงประกาศเดินหน้า ปฏิบัติการ “Quick Big Win” เพื่อคุมเพดานค่าไฟฟ้าสำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยทั่วประเทศ ทั้งหอพักและอพาร์ตเมนต์ โดย กำหนดอัตราสูงสุดไม่เกิน 4.88 บาทต่อหน่วย พร้อมทั้งห้ามเรียกเก็บค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าเกินกว่าอัตราที่หน่วยงานรัฐกำหนด และห้าม “บวกกำไรส่วนต่าง” จากค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว
มาตรการนี้ไม่ได้มองแค่ตัวเลขในใบแจ้งหนี้ แต่ต้องการวาง “บรรทัดฐานใหม่” ให้ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั้งประเทศเดินอยู่ในกรอบที่เป็นธรรมมากขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดที่มีโครงสร้างตลาดเช่าพิเศษอย่างเชียงราย ซึ่งกำลังเผชิญทั้งภาวะเศรษฐกิจถดถอย การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับสูง และการพึ่งพาที่อยู่อาศัยแบบเช่าเป็นหลักของประชากรกลุ่มใหญ่
เมื่อค่าไฟเกินจริงกลายเป็นคำถามใหญ่ ทำไมต้อง Quick Big Win
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา การร้องเรียนเรื่อง “ค่าน้ำ–ค่าไฟแพงผิดปกติ” ในหอพักและอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในย่านมหาวิทยาลัยและเมืองใหญ่ ที่ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษาและผู้มีรายได้จำกัด หลายคนพบว่าค่าไฟที่ถูกเรียกเก็บต่อหน่วยสูงกว่าราคาที่การไฟฟ้าฯ คิดกับเจ้าของอาคารอย่างมีนัยสำคัญ
รัฐบาลจึงใช้ปฏิบัติการ “Quick Big Win” เป็นเครื่องมือเร่งด่วน โดยกำหนดชัดว่า
กล่าวอีกนัยหนึ่ง รัฐบาลกำลังส่งสัญญาณว่า “ค่าน้ำ–ค่าไฟ” ต้องสะท้อนต้นทุนจริงตามโครงสร้างของรัฐ ไม่ใช่เป็นแหล่งสร้างรายได้ส่วนเกินของผู้ประกอบการที่อยู่นอกสายตาผู้เช่า
จากตัวหนังสือสู่ภาคสนาม ตรวจเข้มพื้นที่นำร่องรอบธรรมศาสตร์ รังสิต
เมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน ที่ผ่านมา นายสันติ ปิยะทัต รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ได้มอบหมายให้ นายอรุณ คงเจริญ ที่ปรึกษาฯ ร่วมกับ นายรณรงค์ พูลพิพัฒน์ เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หน่วยงานท้องถิ่น ตำรวจภูธรคลองหลวง และองค์การนักศึกษามหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ลงพื้นที่ตรวจอพาร์ตเมนต์และหอพักโดยรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต
การลงพื้นที่ครั้งนี้มีเป้าหมายหลัก 2 ประการ คือ
นายอรุณย้ำว่า รัฐบาลเลือกย่านหอพักรอบธรรมศาสตร์ รังสิต เป็นพื้นที่นำร่อง เพราะเป็นจุดที่มีผู้เช่าจำนวนมากและสะท้อนปัญหาที่พบทั่วประเทศอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในเมืองมหาวิทยาลัยที่นักศึกษาเจอแรงกดดันทั้งค่าเทอม ค่าเดินทาง และค่าที่พักไปพร้อมกัน
สคบ. ในบทบาท “เกราะกำบัง” ผู้เช่า จากรับเรื่องร้องเรียน สู่การทำงานเชิงรุก
เลขาธิการ สคบ. ระบุชัดว่า สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคไม่ได้หยุดอยู่ที่การรอรับเรื่องร้องเรียน แต่จะเดินหน้าเชิงรุกเต็มรูปแบบ โดย
การปรับสัญญาเช่าตามมาตรฐาน สคบ. จึงไม่ใช่เพียง ข้อบังคับทางกฎหมาย แต่ยังสะท้อน มาตรฐานจริยธรรมของธุรกิจเช่าที่พัก ที่ต้องเคารพสิทธิของผู้บริโภคควบคู่กันไป
เมื่อผู้เช่าไม่ต้องยืนลำพัง ช่องทางร้องเรียนที่เข้าถึงได้จริง
เพื่อให้มาตรการ Quick Big Win มี “เขี้ยวเล็บ” ที่จับต้องได้ สคบ.ได้เปิดและเน้นย้ำช่องทางให้ประชาชนใช้ปกป้องสิทธิของตัวเอง หากพบว่าถูกเรียกเก็บค่าน้ำ–ค่าไฟเกินจริง หรือสัญญาเช่าไม่เป็นธรรม ผู้เช่าสามารถ
ช่องทางเหล่านี้ถูกออกแบบมาเพื่อลด “ช่องว่างเชิงอำนาจ” ระหว่างผู้เช่าและผู้ประกอบการ ทำให้ผู้เช่ามีที่พึ่งพิงที่ชัดเจน และมีหน่วยงานที่พร้อมรับเรื่องและดำเนินการตามกฎหมาย
เชียงรายในกระจกนโยบายค่าไฟ เมืองที่คนอยากซื้อแต่ต้องเช่า
เมื่อซูมจากนโยบายระดับชาติลงมาที่จังหวัดเชียงราย ภาพของตลาดที่อยู่อาศัยยิ่งสะท้อนให้เห็นว่า มาตรการคุมเพดานค่าไฟ 4.88 บาทต่อหน่วย มีความหมายมากกว่าที่เห็นในตัวเลข
จาก รายงานการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจังหวัดเชียงราย ปี 2567–2568 พบว่าในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 (มกราคม–สิงหาคม)
ผลลัพธ์คือประชาชนจำนวนมากที่ตั้งใจจะ “ซื้อบ้าน” กลับไม่สามารถผ่านการอนุมัติสินเชื่อ และถูก “ผลัก” ให้ต้องอยู่ในตลาดเช่าต่อไป สถานการณ์นี้สร้างสิ่งที่รายงานเรียกว่า “อุปสงค์เช่าที่ถูกบังคับ” (Mandatory Rental Demand)
ขณะเดียวกัน ข้อมูล ณ ครึ่งแรกของปี 2567 ระบุว่า จังหวัดเชียงรายมีหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายรวม 2,758 หน่วย แต่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายสูงถึง 2,656 หน่วย ซึ่งสะท้อนภาวะอุปทานล้นตลาดในฝั่งโครงการบ้านจัดสรร และเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของทรัพย์สินจำนวนหนึ่งหันมา “ปล่อยเช่า” แทนการขาย
กล่าวโดยสรุปคือ เชียงรายกำลังอยู่ในภาวะที่
ในบริบทเช่นนี้ ค่าคอนโด–ค่าหอพัก–ค่าน้ำ–ค่าไฟ จึงไม่ใช่เรื่องเล็ก แต่เป็นตัวกำหนดคุณภาพชีวิตและความมั่นคงทางการเงินของครัวเรือนระดับกลางและล่างจำนวนมากในจังหวัด
โครงสร้างตลาดเช่าเชียงราย เมืองแห่ง “ห้องเช่ารอบมหาวิทยาลัย”
รายงานการวิเคราะห์ตลาดเช่าฯ ระบุว่า อุปทานห้องพักให้เช่าในเชียงราย มีลักษณะกระจุกตัวสูงในเขต “ศูนย์กลางการศึกษา” โดยเฉพาะ
กลุ่มผู้เช่าหลักของตลาดนี้คือ นักศึกษา ที่มีความอ่อนไหวต่อราคาอย่างมาก โดยช่วงค่าเช่าที่พบส่วนใหญ่อยู่ที่ 2,500–3,500 บาทต่อเดือน สำหรับหอพักและห้องสตูดิโอขนาดเล็กในเขตเมืองหรือใกล้สถานศึกษา
ในขณะที่ตลาดระดับกลางถึงสูง เช่น คอนโดมิเนียมหรืออพาร์ตเมนต์คุณภาพ จะอยู่ในช่วง 5,000–10,000 บาทต่อเดือน โดยมีผู้เช่าเป็นกลุ่มคนทำงานระดับมืออาชีพ ผู้บริหาร และชาวต่างชาติ ซึ่งมักกระจุกตัวในเขตอำเภอเมืองและโซนสนามบิน–บ้านดู่
จุดตัดสำคัญ เมื่อ “ค่าไฟไม่เกิน 4.88 บาท” มาบรรจบกับ “ค่าเช่าสำหรับคนที่ไม่มีทางเลือก”
หากพิจารณาจากโครงสร้างตลาดเช่าเชียงรายจะพบว่า
ในสภาพที่ประชาชนไม่สามารถเปลี่ยนสถานะจาก “ผู้เช่า” เป็น “ผู้ซื้อบ้าน” ได้อย่างที่หวัง ค่าใช้จ่ายคงที่ในแต่ละเดือนอย่างค่าน้ำ–ค่าไฟยิ่งมีน้ำหนักมากขึ้นในสมการชีวิต หากผู้ประกอบการคิดค่าไฟในอัตราที่สูงกว่าที่รัฐกำหนด หรือบวกกำไรจากสาธารณูปโภคโดยไม่มีความโปร่งใส คนเช่าก็แทบไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากจำยอมรับภาระนั้น
การที่รัฐบาลกำหนดเพดานค่าไฟ ไม่เกิน 4.88 บาทต่อหน่วย และห้ามบวกกำไรจากค่าน้ำ–ค่าไฟ จึงมีผลเป็น “เกราะชั้นแรก” ที่ช่วยให้
สามารถวางแผนค่าใช้จ่ายรายเดือนได้ชัดเจนขึ้น และลดความเสี่ยงที่จะถูกเอาเปรียบจากโครงสร้างราคาที่ไม่เป็นธรรม
มาตรฐานสัญญาเช่าใหม่ ปิดช่องโหว่ธุรกิจ “กินส่วนต่างสาธารณูปโภค”
การนำ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 มาใช้ร่วมกับปฏิบัติการ Quick Big Win ทำให้สัญญาเช่าที่พักอาศัยในเชียงรายและทั่วประเทศ ต้องปรับตัวในหลายมิติ เช่น
สำหรับเชียงราย ซึ่งมีทั้งอุปทานแบบทางการ (หอพัก–อพาร์ตเมนต์) และอุปทานแบบไม่เป็นทางการ (บ้านจัดสรรเหลือขายที่ถูกนำมาปล่อยเช่า) มาตรฐานสัญญาใหม่จะช่วยปิดช่องว่างระหว่างสองระบบ ลดความเสี่ยงที่เจ้าของทรัพย์สินบางรายจะใช้ “ช่องว่างความรู้ทางกฎหมาย” ของผู้เช่าเป็นโอกาสในการเก็บค่าน้ำ–ค่าไฟเกินจริง
ผลกระทบเชิงโครงสร้าง เมื่อกฎหมายแตะพร้อมกันทั้ง “ห้องเช่าเล็ก” และ “กลยุทธ์นักลงทุน”
ในเชิงโครงสร้างตลาดทุน รายงานวิเคราะห์ตลาดเช่าเชียงรายชี้ว่า ช่วงปี 2567–2568 ไม่ใช่เวลาของการลงทุนสร้างโครงการใหม่ขนาดใหญ่ แต่เป็นยุคของการ “เพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์เดิม” (Asset Optimization) เช่น การเข้าซื้อหอพักเก่า ปรับปรุงใหม่ แล้วปล่อยเช่าต่อในทำเลที่มีอุปสงค์สูงอย่างคลัสเตอร์ มฟล. และวิทยาลัยเทคนิคเชียงราย
เมื่อเพดานค่าไฟ 4.88 บาทต่อหน่วยและเพดานค่าน้ำตามอัตราหน่วยงานรัฐถูกบังคับใช้จริง นักลงทุนที่หวังจะสร้างผลตอบแทนเพิ่มจากการบวกกำไรค่าสาธารณูปโภคจะต้อง “ปรับโมเดลธุรกิจ” ไปเน้นที่
กล่าวคือ รายได้ต้องมาจาก “มูลค่าเพิ่มที่แท้จริง” ไม่ใช่จาก “ส่วนต่างของบิลค่าน้ำ–ค่าไฟ”
ในอีกด้านหนึ่ง ผู้เช่าก็จะสามารถประเมินได้ชัดเจนขึ้นว่า ห้องพักที่มีค่าไฟตามเพดานกฎหมายและค่าน้ำตามมาตรฐาน แต่มีบริการและคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า คุ้มค่ากว่าห้องที่คิดค่าสาธารณูปโภคแพงโดยไม่มีเหตุผลรองรับ
จากตัวเลข 4.88 บาท สู่คำถามเรื่อง “ความเป็นธรรมในเมืองที่คนต้องเช่า”
มาตรการคุมค่าไฟหอพัก–อพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 4.88 บาทต่อหน่วย และการห้ามบวกกำไรจากค่าน้ำ–ค่าไฟ อาจถูกมองว่าเป็นเพียง “ตัวเลขเล็ก ๆ” ในใบแจ้งหนี้ แต่เมื่อพิจารณาจากบริบทของจังหวัดเชียงรายในปี 2567–2568 ซึ่ง
ตัวเลข 4.88 บาทต่อหน่วย จึงไม่ใช่เพียงค่าไฟ แต่คือ “สัญลักษณ์” ของความพยายามในการจัดสมดุลระหว่าง
ท้ายที่สุด ความสำเร็จของปฏิบัติการ Quick Big Win จะไม่ได้วัดเพียงจากจำนวนหอพักที่ถูกตรวจหรือจำนวนสัญญาเช่าที่ปรับแก้ แต่จะวัดจากจำนวนผู้เช่าที่ “รู้สิทธิ” ของตนเอง จำนวนผู้ประกอบการที่ยอมรับมาตรฐานใหม่ และจำนวนข้อพิพาทด้านค่าน้ำ–ค่าไฟที่ลดลงในระยะยาว
สำหรับเชียงราย เมืองที่คนจำนวนมากอยากมีบ้านของตนเองแต่ถูกบังคับให้เช่า การที่รัฐเข้ามาจัดระเบียบค่าใช้จ่ายพื้นฐานอย่างจริงจัง อาจเป็นหนึ่งใน “ก้าวเล็กเชิงตัวเลข” ที่ช่วยลดความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัย และเป็นก้าวสำคัญของความเป็นธรรมด้านสาธารณูปโภคในชีวิตประจำวันของผู้คน
เครดิตภาพและข้อมูลจาก :
Copyright © 2023 by Nakorn Chiang Rai News Limited Partnership (L.P.). All Rights Reserved.
