เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2567 นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) ได้เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2567 ว่ามีการชะลอตัวทั้งในด้านจำนวนโครงการเปิดใหม่และมูลค่าการขาย โดยการเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยใหม่ปรับตัวลดลงอย่างมาก ซึ่งได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจ

จากการวิเคราะห์ของ LWS พบว่า โครงการที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่เปิดตัวใหม่ระหว่างเดือนมกราคมถึงกรกฎาคม 2567 มีจำนวนเพียง 204 โครงการ รวมทั้งสิ้น 35,100 หน่วย ซึ่งลดลงมากถึง 35% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 มูลค่ารวมของโครงการที่เปิดใหม่อยู่ที่ 221,865 ล้านบาท ลดลง 12% โดยเฉพาะโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และอาคารชุดพักอาศัยที่มีการเปิดตัวลดลงอย่างมาก แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยมมากขึ้นก็ตาม

การเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยใหม่ชะลอตัวลงอย่างมาก

การเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยมีเพียง 36 โครงการ คิดเป็นจำนวน 13,868 หน่วย ลดลงถึง 49% โดยมีมูลค่ารวม 54,330 ล้านบาท ลดลง 28% ในส่วนของบ้านพักอาศัยที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน โดยมีการเปิดตัว 105 โครงการ จำนวน 17,148 หน่วย ลดลง 26% คิดเป็นมูลค่ารวม 76,042 ล้านบาท ลดลง 19%

จากข้อมูลยังพบว่า ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการสะสมสูงสุดคือพื้นที่ สมุทรสาคร ขณะที่ทำเลที่มียอดขายดีที่สุดคือบริเวณ เพชรเกษม โดยประเภทของโครงการที่ขายดีที่สุดคือ ทาวน์เฮ้าส์ ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท

บ้านพักอาศัยระดับพรีเมี่ยมยังคงเติบโต

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะชะลอตัว แต่โครงการบ้านพักอาศัยระดับพรีเมี่ยมยังคงเติบโต โดยมีการเปิดตัว 63 โครงการ จำนวน 4,084 หน่วย เพิ่มขึ้น 20% คิดเป็นมูลค่า 91,493 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านเดี่ยวในกลุ่มนี้อยู่ที่ 23 ล้านบาท ลดลง 3% และทาวน์เฮ้าส์ราคาเฉลี่ย 15.7 ล้านบาท ลดลง 27% อย่างไรก็ตาม แม้ราคาจะลดลง แต่ อัตราการขาย กลับเพิ่มขึ้นจาก 6% ในปี 2566 มาเป็น 19% โดยทำเลขายดีที่สุดคือ วัชรพล ซึ่งมีโครงการบ้านพักอาศัยราคาอยู่ในช่วง 10-20 ล้านบาท

ปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญที่สุดซึ่งส่งผลกระทบต่อการเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยใหม่ในช่วง 7 เดือนแรกนี้ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ย ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ภาระหนี้ครัวเรือน ที่สูงถึง 91.4% รวมถึง อัตราเงินเฟ้อ ที่เพิ่มขึ้นในเดือนกรกฎาคมที่ 0.83% และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมี อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 75% ส่งผลให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในครึ่งปีแรกลดลง 9.4%

นอกจากนี้ สถานการณ์ความขัดแย้งทางการเมือง ที่ยังคงมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาด และส่งผลให้การกระตุ้นเศรษฐกิจล่าช้า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงเลือกที่จะ ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งในส่วนของบ้านพักอาศัยและอาคารชุด โดยเน้นไปที่การเปิดตัวโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยมแทน พร้อมเร่งระบาย สินค้าคงเหลือ ให้เร็วที่สุด

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังยังคงเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน ทั้งในเรื่องภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อที่ลดลง รวมถึงการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ ขณะที่ ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% จากราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องจัดโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดลูกค้าและเร่งยอดขาย

นายอธิปยังเตือนว่า การแข่งขันด้านราคาสินค้าอาจส่งผลให้เกิด สงครามราคา ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้สถานการณ์ตลาดซับซ้อนขึ้น

จากการคาดการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังอาจต้องเผชิญกับความท้าทายมากขึ้น แต่ผู้ประกอบการจะมุ่งเน้นการปรับตัวเพื่อรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน