บ้านล้นตลาดในวันที่คนไทยผู้สูงอายุมากขึ้นและอยู่ลำพังมากขึ้น สัญญาณเตือนอสังหาริมทรัพย์ไทยจากโครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป

Summaryสรุปประเด็นสำคัญ
  • ตลาดที่อยู่อาศัยไทยเผชิญภาวะล้นตลาด คาดมีหน่วยเหลือขายสะสมสูงถึง 2.13 แสนหน่วย ณ สิ้นปี 2569
  • โครงสร้างประชากรเปลี่ยนผ่านรวดเร็ว คนไทยอายุเกิน 60 ปี พุ่งสูงถึง 12.6 ล้านคน และอาศัยอยู่ลำพังเพิ่มขึ้น 9 เท่า
  • ค่าใช้จ่ายผู้สูงอายุพุ่งขึ้น 4.2 เท่า แตะ 7,334 บาทต่อเดือน สวนทางเงินออมและเบี้ยยังชีพที่ไม่เพียงพอ
  • คนรุ่นใหม่ว่างงานเกือบ 4 แสนคน โดยกลุ่มจบปริญญาตรีมีสัดส่วนสูงสุด ส่งผลให้กู้ซื้อบ้านไม่ผ่านและเปลี่ยนพฤติกรรมเป็นเช่า
  • รายจ่ายประจำภาครัฐด้านบุคลากรและบำนาญพุ่งเกิน 70% บีบงบลงทุนคลังในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับคนชรา

โฮงยาใกล้บ้านเชียงราย ยอดใช้บริการกว่า บ้านล้นตลาดในวันที่คนไทยผู้สูงอายุมากขึ้นและอยู่ลำพังมากขึ้น สัญญาณเตือนอสังหาริมทรัพย์ไทยจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป

เชียงราย,6 กรกฎาคม 2569 – ภาพตึกสูง บ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมที่ผุดขึ้นต่อเนื่องในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจทำให้หลายคนรู้สึกว่าตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังเดินหน้าไม่หยุด แต่หลังป้ายโฆษณาและห้องตัวอย่างที่เปิดไฟสว่าง กลับมีตัวเลขอีกชุดหนึ่งกำลังบอกเรื่องที่ตรงกันข้าม ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญแรงกดดันจากสต็อกเหลือขาย กำลังซื้อที่ชะลอตัว และโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไปเร็วกว่าที่ผู้ประกอบการหลายรายเคยคาดไว้

ข้อมูลจาก SCB EIC ระบุว่า หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ ปลายปี 2026 คาดว่าจะยังอยู่ในระดับสูงราว 2.13 แสนหน่วย แม้ผู้ประกอบการจะเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงแล้วในช่วงปี 2024 ถึง 2025 แต่ความต้องการซื้อจริงยังไม่ฟื้นตัวตาม ขณะที่หากไม่มีโครงการใหม่เข้ามาเพิ่มเลย ตลาดยังอาจต้องใช้เวลามากกว่า 4 ปีในการระบายสต็อกเหลือขาย เทียบกับช่วงก่อนปี 2023 ที่ใช้เวลาประมาณ 2 ปี

วิกฤตครั้งนี้ไม่เหมือนภาพอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาดแบบเดิมที่เกิดจากการเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว แต่มีปัจจัยลึกกว่า นั่นคือประชากรวัยแรงงานซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อบ้านกำลังลดลง ขณะที่ผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ครอบครัวเล็กลง และคนรุ่นใหม่จำนวนมากเลือกเช่ามากกว่าซื้อ เมื่อบ้านยังถูกสร้างขึ้นตามตรรกะของอดีต แต่ผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนไปตามโลกใหม่ ช่องว่างระหว่างบ้านที่มีอยู่กับบ้านที่คนอยากซื้อจึงกว้างขึ้นเรื่อย ๆ

บ้านเหลือขายมากขึ้น แต่คนซื้อกลับยิ่งระวัง

ข้อมูลที่นำเสนอโดย SCB EIC ชี้ว่าในช่วงปี 2016 ถึง 2023 ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเฉลี่ยสูงถึง 100,647 หน่วยต่อปี ขณะที่จำนวนหน่วยขายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 92,615 หน่วยต่อปี สะท้อนว่าการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่สูงกว่าความต้องการซื้อจริงต่อเนื่องหลายปี แม้ช่วงปี 2024 ถึง 2025 การเปิดโครงการใหม่จะลดลงเหลือเฉลี่ยประมาณ 51,472 หน่วยต่อปี แต่สต็อกสะสมจากรอบก่อนยังคงกดดันตลาด

การเหลือขายไม่ได้กระจายเท่ากันทุกประเภทสินค้า บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนเหลือขายเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน จาก 16 เปอร์เซ็นต์ของหน่วยเหลือขายสะสมโดยรวมในปี 2022 เป็น 24 เปอร์เซ็นต์ในปี 2025 สะท้อนว่าตลาดระดับราคาสูงและสินค้าที่ต้องใช้ภาระผ่อนชำระระยะยาวกำลังเผชิญแรงต้านจากกำลังซื้อและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

เหตุผลสำคัญที่คนไม่ซื้อบ้านไม่ใช่เพียงไม่อยากมีบ้าน แต่เป็นเพราะรายได้โตไม่ทันราคาบ้าน หนี้ครัวเรือนสูง ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น และธนาคารเข้มงวดกับการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ปัญหาจึงไม่ได้อยู่เฉพาะฝั่งผู้ประกอบการที่ขายยาก แต่กระทบคนทำงานจำนวนมากที่อยากมีบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน หรือไม่กล้าผูกภาระหนี้ระยะยาวในภาวะเศรษฐกิจไม่แน่นอน

หากมองย้อนกลับไป ธนาคารแห่งประเทศไทยเคยถอดบทเรียนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สะสมความเปราะบางในระบบเศรษฐกิจ แม้สถานการณ์วันนี้จะไม่เหมือนปี 2540 โดยตรง แต่คำเตือนเรื่องการลงทุนเกินกำลังซื้อจริงยังเป็นบทเรียนที่ไม่ควรมองข้าม

โครงสร้างประชากรเปลี่ยน บ้านแบบเดิมอาจไม่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่

ปัญหาใหญ่ที่ซ่อนอยู่หลังตัวเลขบ้านเหลือขายคือการเปลี่ยนแปลงของประชากร กลุ่มวัยแรงงานซึ่งเป็นฐานผู้ซื้อบ้านกำลังเผชิญภาระมากขึ้น ทั้งภาระดูแลพ่อแม่สูงวัย ค่าใช้จ่ายส่วนตัว และความไม่แน่นอนในตลาดงาน ขณะที่จำนวนประชากรสูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ข้อมูลในเอกสารประกอบระบุว่า จำนวนประชากรอายุมากกว่า 60 ปี เพิ่มจาก 8.4 ล้านคนในปี 2014 เป็น 12.6 ล้านคนในปี 2024 ขณะที่จำนวนประชากรต่อจำนวนบ้านในกรุงเทพฯ ลดจาก 2.80 คนต่อหลังในปี 2016 เหลือ 2.47 คนต่อหลังในปี 2025 ส่วนปริมณฑลลดจาก 3.07 คนต่อหลัง เหลือ 2.69 คนต่อหลังในช่วงเดียวกัน

ตัวเลขนี้บอกมากกว่าการที่คนไทยมีครอบครัวเล็กลง แต่ยังสะท้อนความเปลี่ยนแปลงของวิธีคิดเรื่องบ้าน คนรุ่นใหม่จำนวนหนึ่งไม่ได้มองบ้านเป็นปลายทางเดียวของความมั่นคงอีกต่อไป บางคนเลือกเช่าเพื่ออยู่ใกล้ที่ทำงาน บางคนไม่อยากผูกหนี้ยาว บางคนต้องการย้ายที่อยู่ตามโอกาสงาน และบางคนเลือกลงทุนในสินทรัพย์อื่นแทนการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อคนซื้อเปลี่ยน แต่สินค้าในตลาดยังจำนวนมากเป็นบ้านหรือคอนโดที่ออกแบบจากสมมติฐานเดิม ตลาดจึงเกิดความไม่ตรงกันระหว่างสินค้าที่ขายกับชีวิตจริงของผู้บริโภค

ประเทศไม่ได้แค่อายุมากขึ้น แต่กำลังอายุเยอะอย่างลำพัง

อีกด้านหนึ่ง ข้อมูลจาก TDRI สะท้อนว่า ประเทศไทยไม่ได้เพียงเข้าสู่สังคมสูงวัย แต่กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยที่ผู้สูงอายุอยู่ลำพังมากขึ้น จากเดิมเมื่อราว 30 ปีก่อน ผู้สูงอายุ 86 คนจาก 100 คนอาศัยอยู่กับลูกหลาน ปัจจุบันเหลือเพียง 65 คน ขณะที่ผู้สูงอายุที่อยู่คนเดียวเพิ่มจากประมาณ 2.5 แสนคน เป็น 2.2 ล้านคน หรือเกือบ 9 เท่า

ความเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้หมายความว่าลูกหลานทอดทิ้งพ่อแม่เสมอไป แต่เกี่ยวข้องกับการย้ายถิ่นเพื่อทำงาน การแต่งงานช้าลง อัตราการเกิดลดลง และค่าครองชีพที่สูงขึ้น ครอบครัวขยายที่เคยอยู่ร่วมกันหลายรุ่นจึงค่อย ๆ ลดบทบาทลง

เมื่อผู้สูงอายุอยู่คนเดียวมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เปลี่ยนไป บ้านหลังใหญ่ในชานเมืองอาจไม่เหมาะกับผู้สูงวัยที่ต้องการเดินทางสะดวก เข้าถึงโรงพยาบาลง่าย มีบริการดูแลใกล้บ้าน และมีชุมชนที่ช่วยลดความโดดเดี่ยวได้

นี่คือเหตุผลที่ SCB EIC เสนอให้ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์จากการสร้างเพื่อขายแบบเดิม ไปสู่โมเดลที่หลากหลายขึ้น เช่น Rent to Own โครงการเช่าสำหรับผู้สูงอายุ Serviced Apartments Serviced Condo โครงการใกล้โรงพยาบาลหรือศูนย์สุขภาพ และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นตามอายุ

ค่าใช้จ่ายผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นเร็วกว่าที่หลายครอบครัวคิด

ตัวเลขค่าใช้จ่ายของผู้สูงอายุสะท้อนแรงกดดันอีกด้าน ข้อมูลจากการคำนวณฐานการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนระบุว่า ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยของผู้สูงอายุเพิ่มจาก 1,726 บาทต่อเดือนในปี 2537 เป็น 7,334 บาทต่อเดือนในปี 2567 หรือเพิ่มขึ้น 4.2 เท่า

กลุ่มผู้สูงอายุที่อยู่คนเดียวมีค่าใช้จ่ายสูงที่สุด โดยเพิ่มจาก 2,442 บาทต่อเดือนในปี 2537 เป็น 10,087 บาทต่อเดือนในปี 2567 หรือเพิ่มขึ้น 4.1 เท่า ส่วนผู้สูงอายุที่อยู่กับคู่สมรสสองคนมีค่าใช้จ่าย 7,055 บาทต่อเดือน และผู้ที่อยู่กับลูกหลานมีค่าใช้จ่าย 6,873 บาทต่อเดือน

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทำให้คำถามเรื่องบ้านของผู้สูงอายุซับซ้อนขึ้น บ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นต้นทุนต่อเนื่อง ทั้งค่าสาธารณูปโภค ค่าดูแลซ่อมแซม ค่าเดินทางไปโรงพยาบาล ค่าสื่อสาร ค่ายา และค่าแรงผู้ดูแลในวัยที่พึ่งพาตนเองได้น้อยลง

เมื่อเทียบกับเบี้ยยังชีพผู้สูงอายุซึ่งเริ่มต้นที่ 600 บาทต่อเดือนสำหรับช่วงอายุ 60 ถึง 69 ปี เงินช่วยเหลือดังกล่าวจึงเป็นเพียงเงินประคอง ไม่ใช่รายได้หลักที่เพียงพอต่อการดำรงชีวิตหลังเกษียณตามค่าใช้จ่ายเฉลี่ยปัจจุบัน

เงินออมอาจหมดก่อนชีวิตบั้นปลายสิ้นสุด

เอกสารประกอบชี้ว่า คนวัย 46 ถึง 60 ปี ออมเงินเฉลี่ยเดือนละ 4,416 บาท หากเริ่มออมตั้งแต่อายุ 46 ปีจะมีเงินสะสมราว 742,000 บาท เมื่อเกษียณ ซึ่งเพียงพอต่อค่าใช้จ่ายหลังเกษียณประมาณ 6.6 ปี หากเริ่มออมเมื่ออายุ 50 ปี เงินออมอาจอยู่ได้ราว 5.1 ปี และหากเริ่มออมเมื่ออายุ 55 ปี อาจเพียงพอเพียง 2.8 ปีเท่านั้น

ตัวเลขนี้น่ากังวลเพราะคนไทยมีแนวโน้มอายุยืนขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มอายุ 80 ปีขึ้นไปที่เพิ่มขึ้นเร็ว หากเกษียณตอนอายุ 60 ปี แต่มีเงินพอใช้เพียงไม่กี่ปี ช่องว่างที่เหลือจะตกไปอยู่กับครอบครัว ระบบรัฐ หรือการกลับไปทำงานต่อในวัยที่สุขภาพเริ่มถดถอย

ในภาพใหญ่ นี่คือเหตุผลที่นโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยไม่ควรถูกมองแยกจากนโยบายเงินออม บำนาญ สุขภาพ และแรงงาน เพราะคนคนเดียวกันต้องตัดสินใจพร้อมกันว่าจะผ่อนบ้านอย่างไร ออมหลังเกษียณเท่าไร ดูแลพ่อแม่อย่างไร และรับมือค่าใช้จ่ายของตนเองในอนาคตอย่างไร

ภาครัฐเองก็เจอโจทย์ประชากรสูงวัยผ่านงบประมาณ

แรงกดดันจากสังคมสูงวัยไม่ได้เกิดเฉพาะในครัวเรือน แต่สะท้อนถึงงบประมาณรัฐด้วย เอกสารประกอบระบุว่า ในการประชุมคณะกรรมการข้าราชการพลเรือน เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2569 มีการหารือเรื่องการควบคุมขนาดกำลังคนภาครัฐ การเร่ง Early Retirement ให้มีผลในปีงบประมาณ 2570 และการศึกษาการนำระบบประกันสุขภาพมาใช้แทนระบบสวัสดิการค่ารักษาพยาบาลแบบปัจจุบัน

เหตุผลสำคัญคือรายจ่ายประจำของรัฐมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง ทั้งงบบุคลากร ค่ารักษาพยาบาล และบำเหน็จบำนาญ ซึ่งรวมกันเป็นสัดส่วนมากกว่า 70 เปอร์เซ็นต์ของงบประมาณรายจ่ายประจำตามข้อมูลที่ระบุในเอกสารประกอบ

หากรัฐต้องใช้ทรัพยากรมากขึ้นเพื่อดูแลระบบราชการ สวัสดิการสุขภาพ และบำนาญ พื้นที่งบประมาณสำหรับการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ เช่น ที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ การดูแลระยะยาว หรือระบบขนส่งที่เป็นมิตรกับผู้สูงวัย ก็อาจถูกจำกัดลง

นี่คือจุดที่ภาคเอกชน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และภาครัฐต้องออกแบบระบบร่วมกัน ไม่ใช่ให้ครอบครัวไทยรับภาระทั้งหมดด้วยตัวเอง

คนรุ่นใหม่ว่างงานและบ้านหลังแรกยิ่งไกลออกไป

นอกจากผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้น ข้อมูลด้านตลาดแรงงานยังสะท้อนแรงกดดันต่อคนรุ่นใหม่ เอกสารประกอบระบุว่า ปี 2569 มีผู้ว่างงาน 393,073 คน โดยผู้จบปริญญาตรีว่างงานสูงสุด 116,246 คน และกลุ่มอายุ 20 ถึง 24 ปีเป็นกลุ่มที่ว่างงานมากที่สุดในสัดส่วน 35.7 เปอร์เซ็นต์

ข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องกับรายงานข่าวที่อ้างอิงข้อมูลสำนักงานสถิติแห่งชาติ ซึ่งระบุจำนวนผู้ว่างงานเกือบ 4 แสนคน ผู้หญิงว่างงานมากกว่าผู้ชายเล็กน้อย และผู้จบปริญญาตรีเป็นกลุ่มการศึกษาที่ว่างงานสูงสุด

เมื่อคนเริ่มทำงานช้าลง รายได้ไม่มั่นคง และต้องเผชิญค่าครองชีพสูง โอกาสซื้อบ้านหลังแรกย่อมถูกเลื่อนออกไป ความฝันเรื่องบ้านจึงไม่ได้หายไปทันที แต่ถูกพักไว้จนกว่าจะมั่นใจว่ารายได้ในอนาคตเพียงพอจะรับภาระหนี้ 20 ถึง 30 ปี

ในภาวะนี้ โมเดลเช่าระยะยาว เช่าก่อนซื้อ หรือที่อยู่อาศัยที่ปรับขนาดได้ตามช่วงชีวิต อาจตอบโจทย์กว่าโครงการขายขาดแบบเดิม โดยเฉพาะสำหรับคนรุ่นใหม่ที่ยังไม่แน่ใจเรื่องงาน ทำเล และรูปแบบชีวิตระยะยาว

ตลาดที่อยู่อาศัยต้องเลิกคิดแบบสร้างก่อนแล้วค่อยหาคนซื้อ

ประเด็นสำคัญจากข้อมูลทั้งหมดคือผู้ประกอบการไม่อาจมองตลาดที่อยู่อาศัยด้วยจำนวนยูนิตและทำเลเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ต้องอ่านโครงสร้างประชากรให้ละเอียดขึ้น

ตลาดบ้านยุคใหม่มีผู้ต้องการหลากหลายขึ้น ผู้สูงอายุที่อยู่คนเดียวต้องการบ้านที่ปลอดภัยและใกล้บริการ คนรุ่นใหม่ต้องการความยืดหยุ่น ครอบครัวเล็กต้องการขนาดเหมาะสมและผ่อนสบาย นักลงทุนต้องการผลตอบแทนที่คุ้มกับความเสี่ยง ส่วนคนวัยใกล้เกษียณอาจต้องการลดขนาดบ้านเพื่อเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินใช้หลังเกษียณ

SCB EIC จึงเสนอให้ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกเหลือขายพร้อมปรับโมเดลธุรกิจ เช่น RTO หรือ Rent to Own การปรับที่อยู่อาศัยให้เป็นแบบเช่า การพัฒนาโครงการสำหรับผู้สูงอายุ และการออกแบบที่ยืดหยุ่นมากขึ้นตามอายุและรูปแบบครัวเรือน

สำหรับภาครัฐ ข้อเสนอสำคัญอยู่ที่การสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย สนับสนุนโครงการสำหรับผู้สูงอายุ สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับการปรับปรุงที่อยู่อาศัย และมาตรการสนับสนุนการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว เพื่อรองรับคนที่ไม่พร้อมซื้อแต่ต้องการความมั่นคงในชีวิต

บ้านไทยกำลังล้นในวันที่คนไทยยังต้องการที่พักพิง

วิกฤตตลาดที่อยู่อาศัยไทยในวันนี้ไม่ได้แปลว่าคนไทยไม่ต้องการบ้าน แต่หมายความว่าบ้านที่มีอยู่จำนวนมากอาจไม่ตรงกับกำลังซื้อ ทำเล รูปแบบครอบครัว และช่วงชีวิตของประชากรที่เปลี่ยนไป

ด้านหนึ่ง กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือขายนับแสนหน่วย อีกด้านหนึ่ง คนรุ่นใหม่จำนวนมากยังไม่มีบ้าน ผู้สูงอายุจำนวนมากอยู่ลำพัง และคนวัยใกล้เกษียณกำลังเผชิญคำถามว่าเงินออมจะพอใช้ถึงวันสุดท้ายหรือไม่

หากผู้ประกอบการยังสร้างบ้านด้วยสมมติฐานเดิม รัฐยังมองนโยบายที่อยู่อาศัยแยกจากนโยบายสูงวัย และครัวเรือนยังต้องรับภาระด้วยตัวเองทั้งหมด วิกฤตบ้านล้นอาจอยู่คู่กับวิกฤตคนไม่มีบ้านที่เหมาะสมต่อชีวิตจริง

ประเทศไทยจึงต้องเปลี่ยนคำถามจากจะขายบ้านให้ได้อย่างไร ไปสู่คำถามที่ลึกกว่า คนไทยแต่ละวัยต้องการที่อยู่อาศัยแบบไหน และระบบเศรษฐกิจจะช่วยให้พวกเขาเข้าถึงบ้านหรือที่พักพิงที่ปลอดภัย เหมาะสม และไม่ทำลายอนาคตทางการเงินได้อย่างไร

บ้านในอนาคตจึงไม่ใช่เพียงสินทรัพย์ แต่ต้องเป็นส่วนหนึ่งของระบบรองรับสังคมสูงวัย ตลาดแรงงานที่ไม่แน่นอน และครอบครัวที่เล็กลง หากปรับทัน วิกฤตอสังหาริมทรัพย์อาจกลายเป็นโอกาสสร้างเมืองที่อยู่ได้จริงสำหรับคนทุกวัย แต่หากปรับไม่ทัน บ้านที่เหลือขายอาจกลายเป็นอนุสาวรีย์ของการวางแผนผิดยุค ในวันที่คนจำนวนมากยังคงมองหาที่พักพิงของชีวิต

เครดิตภาพและข้อมูลจาก :