เจาะลึกอสังหาฯ เชียงรายปี 2569 แม่สายขายคล่องสุด ชี้ช่องช่างท้องถิ่นสร้างจุดขายบ้านแต่งครบราคาจับต้องได้

Summaryสรุปประเด็นสำคัญ
  • รายงาน REIC ระบุตลาดที่อยู่อาศัยเชียงรายมีสต็อกเหลือขาย 2,843 หน่วย อัตราดูดซับเฉลี่ย 1% ต่อเดือน ต้องใช้เวลาระบายถึง 96 เดือน
  • ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง 43.3% ขณะที่โซนสนามบินถึงมหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวงต้องใช้เวลาระบายสต็อกสูงถึง 120 เดือน
  • โซนแม่สายกลายเป็นจุดสว่างของจังหวัด มีอัตราดูดซับสูงสุด 2.3% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายสต็อกเพียง 37 เดือนจากแรงหนุนเศรษฐกิจชายแดน
  • ตลาดบ้านมือสองขยายตัวสูงกว่าบ้านเปิดใหม่ถึง 4 เท่า เนื่องจากระดับราคาเข้าถึงง่ายกว่า โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
  • ผู้รับเหมา ช่างก่อสร้าง และนายหน้าท้องถิ่นควรปรับกลยุทธ์มาจับธุรกิจรีโนเวตบ้านมือสองแปลงโฉมพร้อมอยู่ เพื่อสร้างกระแสเงินสดต่อเนื่อง

แม่สายนำโด่งดูดซับไว 37 เดือน ชี้ทางรอดผู้รับเหมาและนายหน้าเชียงราย ผันตัวจับบ้านมือสองแปลงโฉม

เชียงราย,11 ตุลาคม 2569 – ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงรายกำลังส่งสัญญาณสำคัญถึงผู้ประกอบการท้องถิ่นว่า ยุคของการเปิดโครงการใหม่แล้วรอให้ตลาดดูดซับอาจไม่ใช่คำตอบหลักอีกต่อไป เพราะกำลังซื้อยังเปราะบาง สินเชื่อยังเข้มงวด และบ้านค้างสต็อกยังใช้เวลาระบายยาวนาน แต่ในความชะลอนี้กลับมีช่องว่างธุรกิจใหม่เกิดขึ้นอย่างชัดเจน นั่นคือ “บ้านมือสองแปลงโฉม” หรือการนำบ้านเดิมมาปรับปรุง รีโนเวต และขายในราคาที่คนทำงานท้องถิ่นยังเอื้อมถึง

รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 5 จังหวัดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ระบุว่า ตลาดภาคเหนือกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านจากการเร่งขยายโครงการใหม่ ไปสู่การบริหารจัดการสต็อกที่อยู่อาศัยเดิม โดยผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการระบายสินค้าเพื่อเปลี่ยนเป็นกระแสเงินสดมากกว่าการลงทุนเปิดโครงการใหม่

สำหรับเชียงราย ตัวเลขบอกภาพชัดเจน ตลาดยังไม่พัง แต่ก็ยังไม่ฟื้นเต็มแรง โดยมีอุปทานรวม 3,020 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6 เปอร์เซ็นต์ มูลค่า 11,772 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่อย่างเห็นได้ชัด New Supply ลดลง 43.3 เปอร์เซ็นต์ เหลือเพียง 68 หน่วย และทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร

ตลาดยังขายได้ แต่สต็อกยังหนัก

แม้การเปิดโครงการใหม่ลดลง แต่ยอดขายใหม่ของเชียงรายกลับเพิ่มขึ้น 22.9 เปอร์เซ็นต์ โดยส่วนใหญ่มาจากบ้านจัดสรร สะท้อนว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ เพียงแต่ผู้ซื้อเลือกมากขึ้น ระวังมากขึ้น และต้องการสินค้าที่ราคาสอดคล้องกับรายได้จริง อย่างไรก็ตาม Remaining Supply ยังเพิ่มขึ้น 7.8 เปอร์เซ็นต์ อยู่ที่ 2,843 หน่วย มีอัตราดูดซับเฉลี่ยเพียง 1 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 96 เดือน

ตัวเลข 96 เดือนแปลเป็นภาษาธุรกิจง่าย ๆ คือ หากไม่มีแรงกระตุ้นใหม่ ไม่มีการปรับสินค้า และไม่มีการเปลี่ยนกลยุทธ์ ผู้ประกอบการบางรายอาจต้องแบกต้นทุนยาวถึง 8 ปี กว่าจะระบายของเดิมได้หมด นี่จึงไม่ใช่แค่ปัญหาของดีเวลลอปเปอร์ แต่กระทบต่อผู้รับเหมา ร้านวัสดุก่อสร้าง นายหน้า ธนาคาร และแรงงานก่อสร้างท้องถิ่นทั้งระบบ

ภาพนี้สอดคล้องกับมุมมองของ SCB EIC ที่ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2026 ถึง 2027 มีแนวโน้มทรงตัวหรือขยายตัวได้เล็กน้อย และยังฟื้นตัวช้าในระยะปานกลาง เพราะถูกกดดันจากกำลังซื้อที่เปราะบาง กำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงที่ชะลอตัว สินเชื่อที่เข้มงวด และราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นต่อเนื่อง

แม่สายคือจุดสว่างของตลาดเชียงราย

ท่ามกลางภาพรวมที่ยังต้องระวัง โซนแม่สายกลับเป็นจุดที่น่าสนใจที่สุดในเชียงราย เพราะ REIC ระบุว่า โซนแม่สายมีอัตราดูดซับ 2.3 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 37 เดือน ซึ่งเร็วกว่าค่าเฉลี่ยจังหวัดที่ต้องใช้เวลาระบายราว 96 เดือนอย่างมาก

แม่สายจึงไม่ได้เป็นเพียงเมืองชายแดน แต่เป็นตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งยังมีแรงขยับจากกิจกรรมเศรษฐกิจจริง ทั้งการค้าชายแดน โลจิสติกส์ การเดินทางระหว่างประเทศ การค้าปลีก การบริการ และการจ้างงานในพื้นที่ เมื่อมีเงินหมุนเวียนจากชายแดน ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับคนทำงาน ผู้ประกอบการรายย่อย และครอบครัวท้องถิ่นจึงยังมีอยู่

อย่างไรก็ตาม จุดแข็งของแม่สายไม่ควรถูกตีความว่าเป็นสัญญาณให้เร่งเปิดโครงการใหม่แบบเดิมทันที เพราะทั้ง REIC และ SCB EIC ต่างชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาดยังต้องระวังสต็อกและสินเชื่อ ผู้ประกอบการจึงควรใช้ข้อมูลอัตราดูดซับเป็นเข็มทิศ ไม่ใช่ไฟเขียวให้ลงทุนเกินตัว

บ้านมือสองโตแรงกว่า บ้านใหม่ต้องปรับเกม

REIC ระบุชัดว่า ตลาดบ้านมือสองเติบโตสูงกว่าบ้านใหม่ประมาณ 4 เท่า เพราะมีระดับราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า ทำให้กลายเป็นทางเลือกสำคัญของผู้บริโภค และเพิ่มการแข่งขันให้กับตลาดบ้านใหม่

ด้าน SCB EIC ก็ประเมินไปในทิศทางเดียวกัน โดยระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังเติบโตและมีแนวโน้มขยายตัวสูงกว่าตลาดมือหนึ่งต่อเนื่อง เพราะราคาต่ำกว่ามือหนึ่ง ทำให้เข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้มากกว่า

นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญของเชียงราย เพราะหากผู้บริโภคกำลังมองหาบ้านที่ราคาจับต้องได้มากขึ้น ผู้ประกอบการท้องถิ่นก็ไม่จำเป็นต้องยืนอยู่ฝั่ง “สร้างใหม่” เพียงอย่างเดียว แต่สามารถเข้าไปเป็นผู้เล่นในตลาดบ้านมือสองได้ ตั้งแต่รับซื้อบ้านเก่า รีโนเวตบ้าน ขายต่อ ทำแพ็กเกจซ่อมแซม ตรวจสภาพบ้าน ไปจนถึงจับมือธนาคารทำสินเชื่อเพื่อบ้านมือสองพร้อมปรับปรุง

โอกาสของผู้รับเหมาและช่างท้องถิ่น

ตลาดบ้านมือสองแปลงโฉมอาจเป็นทางรอดของผู้รับเหมาเชียงรายในช่วงที่โครงการใหม่เปิดน้อยลง เพราะเมื่อ New Supply ของเชียงรายลดลง การจ้างงานก่อสร้างใหม่ย่อมมีโอกาสลดตาม แต่ถ้าหันไปจับตลาดรีโนเวต งานยังเกิดได้ต่อเนื่องและกระจายถึงช่างรายย่อยมากกว่า

บ้านมือสองราคา 1.5 ถึง 2.5 ล้านบาทที่ปรับปรุงแล้ว อาจตอบโจทย์กลุ่มคนทำงานท้องถิ่นมากกว่าบ้านใหม่ราคาแพงขึ้น โดยเฉพาะครอบครัวเริ่มต้น พนักงานเอกชน ข้าราชการท้องถิ่น ผู้ค้าชายแดน และคนรุ่นใหม่ที่ต้องการบ้านพร้อมอยู่แต่ไม่ต้องการแบกภาระผ่อนสูงเกินรายได้

กลยุทธ์นี้สอดคล้องกับข้อเสนอของ SCB EIC ที่มองว่าผู้ประกอบการไม่ควรมองตลาดมือสองเป็นคู่แข่งเพียงอย่างเดียว แต่ควรเข้าไปเป็นผู้เล่นในตลาดด้วย เช่น รับซื้อบ้านเก่าเพื่อนำมา Renovate ขายต่อ ใช้บ้านเก่าเป็นส่วนลดแลกบ้านใหม่ รับรีโนเวต ปรับปรุงซ่อมแซม และตรวจสอบสภาพบ้านมือสอง

ทำเลที่ต้องระวังยังมีอยู่

แม้แม่สายจะเป็นโซนที่ดูดซับเร็ว แต่ไม่ใช่ทุกพื้นที่ในเชียงรายจะมีภาพเดียวกัน รายงาน REIC ระบุว่า โซนสนามบินถึงมหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวงยังต้องเฝ้าระวัง แม้ยอดขายมีความสม่ำเสมอ แต่สต็อกเหลือขายสูง ทำให้อัตราดูดซับอยู่ที่ 0.8 เปอร์เซ็นต์ และต้องใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 120 เดือน

นี่คือคำเตือนสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ เพราะพื้นที่ที่ดูเหมือนมีศักยภาพจากสนามบิน มหาวิทยาลัย และถนนหลัก อาจไม่ได้แปลว่าจะขายได้เร็วเสมอไป หากสินค้าไม่ตรงกำลังซื้อ ราคาไม่สัมพันธ์กับรายได้ หรือมีสต็อกเดิมรอขายจำนวนมาก

ในภาวะเช่นนี้ การตัดสินใจเปิดโครงการใหม่ควรเริ่มจากข้อมูลจริงของแต่ละโซน ไม่ใช่จากความรู้สึกว่าทำเลดี เพราะทำเลดีแต่สต็อกสูงและสินเชื่อไม่ผ่าน ก็อาจทำให้เงินทุนจมยาวได้เช่นกัน

ผู้ซื้อกดงบลง บ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทกลับมาสำคัญ

ข้อมูลสำรวจของ SCB EIC ปี 2026 ชี้ว่า ผู้ตอบแบบสอบถามที่ไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้าเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า และอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 4 ปี สะท้อนแรงกดดันจากเศรษฐกิจและความเข้มงวดด้านสินเชื่อ

ในกลุ่มที่ยังมีแผนซื้อ ความต้องการส่วนใหญ่ยังอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ส่วนหนึ่งมาจากผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท และอีกส่วนหนึ่งลดงบประมาณซื้อลงจากปัญหาเศรษฐกิจและราคาที่อยู่อาศัยสูง

จุดนี้ยิ่งตอกย้ำว่า “บ้านมือสองรีโนเวต” มีโอกาส เพราะสามารถออกแบบสินค้าให้อยู่ในงบที่ตลาดต้องการได้ง่ายกว่าการสร้างใหม่ ทั้งยังตอบโจทย์ความคุ้มค่า ซึ่งเป็นคำสำคัญของตลาดอสังหาฯ ปี 2569 ถึง 2570

ทางรอดไม่ใช่ลดราคาอย่างเดียว แต่ต้องเพิ่มคุณค่า

SCB EIC เสนอว่าผู้ประกอบการควรลดการพึ่งพาการแข่งขันด้านราคา และหันมาสร้างความรู้สึกคุ้มค่าต่อราคา หรือ Value for Money ให้กับสินค้าแทน เพราะความคุ้มค่ายังคงเป็นปัจจัยที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญมากที่สุดในระยะต่อไป

สำหรับเชียงราย การเพิ่มคุณค่าอาจไม่จำเป็นต้องเป็นสิ่งใหญ่เกินต้นทุน แต่เริ่มจากเรื่องที่ผู้ซื้อจับต้องได้ เช่น บ้านพร้อมอยู่ ระบบไฟและประปาปลอดภัย หลังคาไม่รั่ว ห้องน้ำใหม่ ครัวใช้งานได้จริง มีพื้นที่จอดรถ เอกสารครบ ตรวจสภาพก่อนขาย และมีแพ็กเกจช่วยยื่นสินเชื่อ

หากนายหน้า ผู้รับเหมา และธนาคารร่วมมือกัน ตลาดบ้านมือสองเชียงรายอาจพัฒนาเป็นธุรกิจครบวงจร ตั้งแต่ค้นหาทรัพย์ ประเมินราคา รีโนเวต ทำการตลาด พาผู้ซื้อดูบ้าน ยื่นสินเชื่อ และบริการหลังการขาย

ตลาดช้า แต่คนที่ปรับตัวก่อนมีโอกาสก่อน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงรายไม่ได้อยู่ในภาวะไร้ทางออก แต่กำลังบอกให้ผู้เล่นทั้งระบบปรับวิธีคิด จากเดิมที่เน้นสร้างใหม่ ขายใหม่ และรอผู้ซื้อ มาเป็นการบริหารสต็อก สร้างกระแสเงินสด และเข้าไปจับตลาดมือสองที่กำลังโต

แม่สายคือพื้นที่ที่ควรจับตา เพราะมีอัตราดูดซับ 2.3 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือน และใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 37 เดือน เร็วกว่าค่าเฉลี่ยจังหวัดมาก ขณะที่ภาพรวมเชียงรายยังมีสต็อกเหลือขาย 2,843 หน่วย และต้องใช้เวลาระบายประมาณ 96 เดือน

โจทย์จึงไม่ใช่ว่าจะสร้างอะไรเพิ่ม แต่คือจะเปลี่ยนของที่มีอยู่ให้ขายได้อย่างไร

สำหรับผู้รับเหมา นายหน้า และผู้ประกอบการเชียงราย คำตอบอาจอยู่ที่บ้านมือสองแปลงโฉม ราคาจับต้องได้ ทำเลมีคนอยู่จริง และคุณภาพพร้อมให้ธนาคารกับผู้ซื้อมั่นใจ

ในวันที่ตลาดมือหนึ่งยังเหนื่อย บ้านมือสองอาจไม่ใช่คู่แข่งของธุรกิจอสังหาฯ อีกต่อไป แต่อาจเป็นทางรอดใหม่ของทั้งห่วงโซ่ก่อสร้างและนายหน้าเชียงราย

เครดิตภาพและข้อมูลจาก :